Asuntokaupan yleisimmät kysymykset

Vuokralla asuessasi maksat vuokranantajalle vuokraa ilman, että saat kuukausittaisesta maksustasi minkäänlaista pitkän tähtäimen hyötyä. Oma asunto hankitaan yleensä asuntolainalla ja lainaa lyhennetään kuukausittaisilla lyhennyksillä, jotta asunto on jonain päivänä omissa nimissä.

Asunnon arvo voi nousta, tai vastavuoroisesti laskea. Voit myös omalla toiminnallasi vaikuttaa asunnon arvoon. Remontointi on yleisin tapa nostaa asunnon arvoa. Myös asunnon läheisyydessä olevien palveluiden ja kulkuyhteyksien paraneminen ovat eduksi: esimerkiksi päätös pääkaupunkiseudulle rakennettavasta länsimetrosta nosti välittömästi kaavaillun metroradan varrella olevien asuntojen arvoa.

Voit myös hankkia oman asunnon ilman, että asut itse kyseisessä asunnossa. Sijoitusasunnon hankinnassa ideana on, että asuntolainaa lyhennetään vuokralaisen maksamilla vuokramaksuilla. Jos sijoitusasuntoon saa heti alkuun vuokralaisen ja vuokratulot kattavat lainalyhennykset, voi vuokralainen parhaimmillaan kuitata koko asuntolainan sijoittajan puolesta.

Jos ajatus sijoitusasunnon ostamisesta jännittää, asuntosijoittamisen voi aloittaa kiinteistöosakkeita sisältävistä rahastoista. Asuntorahastoihin sijoittamalla asuntosijoittamisen metkuihin pääsee tutustumaan ilman paineita vuokralaisen löytämisestä tai taloyhtiön putkiremontista.

Varsinaisessa kaupantekotilaisuudessa ovat yleensä läsnä kiinteistönvälittäjä, ostaja, myyjä sekä molempien pankkien edustajat. Kauppakirja käydään perusteellisesti läpi kiinteistönvälittäjän johdolla.

Kaupantekotilaisuuteen ei kannata rynnätä suin päin, vaan tilaisuuteen tulisi valmistautua huolella käymällä läpi seuraavat asiat:

• varmista, että saat kaikki kaupanteon kannalta olennaiset asiakirjat ja liitteet hyvissä ajoin ennen sopimuspapereiden allekirjoitusta
• tarkista vielä kauppakirjasta, että siinä mainitaan kaikki myyjän kanssa sovitut ehdot ja että siihen on listattu kaikki mahdolliset viat ja puutteet
• ole yhteydessä isännöitsijään ja varmista, että isännöitsijätodistus sekä yhtiön lainaosuudet ovat ajan tasalla

Jos kauppa toteutuu ilman välittäjää, riippumaton kaupanvahvistaja käy kauppakirjan läpi ja johtaa kaupantekotilaisuutta. Ennen kauppapapereiden allekirjoitusta selvitetään käytännön asiat, kuten avainten luovutus, kauppaan kuuluvan irtaimiston läpikäynti ja hallintaoikeuden siirtyminen. Välittäjä valvoo vielä, että kaupan molemmat osapuolet allekirjoittavat sopimuspaperit.

Ostotarjoukseen ei ole ennalta määrättyä voimassaoloaikaa. Ostajana sinulla on mahdollisuus päättää, kuinka kauan tekemäsi tarjous on voimassa. 

Ostotarjous kannattaa tehdä kirjallisena, sillä se helpottaa koko ostoprosessin etenemistä. Internetistä löytyy tähän valmiita pohjia. Sinun tulee itse merkata dokumenttiin ostotarjouksesi voimassaoloaika. Se kannattaa pitää riittävän lyhyenä. Usein tarjous on voimassa 1–2 vuorokautta. Lyhyt voimassaoloaika pakottaa myyjän reagoimaan nopeammin tarjoukseen ja mahdollistaa vielä kaupasta vetäytymisen, mikäli myyjä ei hyväksy ostotarjousta määräajan puitteissa. 

Kiinteistöistä voidaan myös solmia esisopimus, joka on alustava sopimus kiinteistön kaupasta. Esisopimus solmitaan tavallisesti tilanteissa, jossa lopullisen kaupan tekeminen ei ole vielä mahdollista, johtuen esimerkiksi kiinteistön keskeneräisistä rakennustöistä. Esisopimukseen tulisi kirjata takaraja varsinaiselle kaupantekohetkelle. Jos takarajaa ei ole erikseen kirjattu esisopimukseen, takaraja kaupantekohetkellä on viisi vuotta esisopimuksen allekirjoituspäivästä.

Jos molemmat osapuolet ovat ensiasunnon ostajia, asunnon omistajuutta voi yrittää jakaa 49-51-periaatteella. Tällä tavoin parisuhteen toinen osapuoli täyttää edelleen ensiostajan kriteerit seuraavaa asuntoa hankittaessa ja on oikeutettu saamaan ensiasunnon ostajalle tarkoitetut edut. 

Kyseinen kikkailu voi tuoda rahallisia säästöjä, mutta se ei välttämättä ole aina kaikkein järkevin vaihtoehto. Omistajuuden jakaminen ensiostajan etujen säilyttämisen toivossa ei myöskään mene välttämättä pankeilta kovin helposti läpi. Ja vaikka menisikin, on hyvä muistaa, että elämä saattaa yllättää ja riitatilanteita varten voi olla turvallisempaa hoitaa kaikki 50-50-periaatteella.

Ei ole myöskään epätavanomaista, että asuntolaina otetaan kokonaan toisen osapuolen nimiin, vaikka molemmat osapuolet osallistuvat lainan lyhentämiseen tasavertaisesti. Eron sattuessa asetelma on ongelmallinen, sillä asunnon juridinen omistajuus on vain toisen osapuolen nimissä ja maksettujen lyhennyksien tasaaminen voi olla haastavaa.

Lainan myöntäjä tarvitsee lainalle vakuuden, koska on olemassa riski, että lainanottajan talous heikkenee takaisinmaksun aikana. Ostettavaa asuntoa hyödynnetään ensisijaisesti asuntolainan vakuutena.

Käytännössä asunto pantataan lainan vakuudeksi takaisinmaksun ajaksi. Ostettava asunto kattaa asuntolainan vakuuksista tavallisesti 70 prosenttia. Lopulle 30 prosentille tarvitaan lisävakuuksia tai henkilötakaajia.

Vakuudeksi kelpaa vain rahanarvoinen omaisuus, kuten:

• Muu kiinteistö (kesämökki)
• Käteistalletus
• Sijoitukset, kuten arvopaperit, osakkeet tai rahastot
• Metsäomaisuus

Valtiolta voi myös hankkia lainantakauksen. Valtio perii lainasi takaamisesta takausmaksun, joka on 2,5 prosenttia takaussummasta. Markkinoilla on myös yksityisiä rahoitusyhtiöitä, joiden tarjontaan kuuluu asuntolainojen vakuusmaksut. Tutustu myös Suomen eri pankkeihin, jotka myöntävät asuntolainaa.

Asuntokaupan ensisijaisena kohteena on tietysti itse asunto, mutta kaupassa myyjältä ostajalle siirtyy myös asunnon osakkeet. Osakkeet voivat olla joko velattomia tai niihin voi kohdistua yhtiölainaa. 

Myyntihinnalla tarkoitetaan sitä summaa, jolla asunto ostetaan eli siihen summaan ei kuulu mahdollinen osakkeisiin kohdistettu yhtiölaina. Tässä tapauksessa asunnon myyntihinta hoidetaan ostajan ja myyjän välillä, jonka jälkeen asunnon uusi omistaja maksaa myöhemmin mahdollista yhtiölainaa pois yhtiövastikkeessa. 

Asunnon velaton kauppahinta on aina myyntihintaa suurempi tai vähintään myyntihinnan suuruinen, sillä se sisältää osakkeisiin kohdistuvan lainaosuuden ja lainaosuus maksetaan kerralla pois.

Myyjän tekemää vastatarjousta ei suinkaan kannata pelästyä – tästä varsinaisten kauppojen hierominen vasta alkaa. Myyjän tekemän vastatarjouksen myötä alkuperäinen ostotarjouksesi raukeaa, vaikka ostotarjous on sille asetetun määräajan puitteissa edelleen voimassa.

Jos myyjän tekemä vastatarjous miellyttää sinua, voit hyväksyä sen tai tehdä myyjälle uuden vastatarjouksen. Ostotarjous katsotaan hyväksytyksi, kun siitä löytyy sekä ostajan että myyjän allekirjoitukset. Myyjän vastatarjouksen hylkääminen ilman oman vastatarjouksen laatimista tarkoittaa yleensä kaupanteon päättymistä.

Lunastusoikeuden tarkistaminen on ehdottoman tärkeää. Löydät maininnan mahdollisesta lunastusoikeudesta yhtiöjärjestyksestä. Lunastusoikeus tarkoittaa sitä, että kaupanteon jälkeen yhtiön nykyiset osakkaat voivat estää tietyn määräajan puitteissa asuntokaupan lunastamalla asunnon osakkeet itselleen.

Lunastusoikeuden voimassaoloaika on tavallisesti 2–4 kuukautta. Jos teet asuntokauppaa välittäjän kanssa, välittäjällä on velvollisuus mainita, mikäli asunnossa on lunastusoikeus.

Lunastusoikeus on pitkään ollut kyseenalaisessa maineessa ja se on yleinen syy asuntokauppojen oikeusselvittelyille. Hovioikeuden pöydälle on esimerkiksi päätynyt tapaus, jossa pariskunta on ostanut asunnon tietämättömänä lunastusoikeudesta ja ryhtynyt välittömästi tekemään asuntoon isoa remonttia. Pariskunnan naapuri on tämän jälkeen käyttänyt lunastusoikeuttaan ja lunastanut itselleen kaikki asunnon osakkeet. Pariskunta menetti asunnon ja joutui vielä korvausvelvolliseksi, sillä asuntoa ei palautettu uudelle osakkeenhaltijalle sen alkuperäisessä kunnossa.