Asuntosijoittaminen on vakiintunut yhdeksi sijoittamisen muodoksi viime vuosina. Mutta mitä ovat ”osta ja pidä”-strategia, BRRRR-strategia ja flippaus? Miten asuntosijoittaja voi valita oikean strategian, ja kuinka sijainti vaikuttaa asunnon arvon kehittymiseen?
Asuntosijoittamisesta on tullut viime vuosina suosittu tapa kerryttää varallisuutta. On kuitenkin olemassa erilaisia strategioita, jotka ohjaavat asuntosijoittamista. Tunnetuimpia asuntosijoittamisen strategioita ovat ”osta ja pidä”, BRRRR sekä flippaus.
Suomen Asuntoneuvojan osakas ja asuntosijoittaja Joonas Orava kertoo, miten strategiat eroavat toisistaan, ja mitä kannattaa ottaa huomioon sijoitusasuntoa hankkiessa.
”Osta ja pidä” on yksi asuntosijoittamisen strategioista, jossa sijoittaja ostaa asunnon ja pitää sitä pitkään vuokralla. Strategian tavoitteena on maksaa sijoitusasunnon laina pois vuokratuotoilla, jonka jälkeen sijoitusasunto kerryttää sijoittajan varallisuutta.
– ”Osta ja pidä” on varmasti yleisin strategia asuntosijoittamisessa. Strategia voidaan jaotella vielä kahdella tavalla: hakeeko enemmän vuokratuottoa voi arvonnousua, Orava sanoo.
Sijoitusasuntoa miettiessä on hyvä pohtia huoneiston remontointitarvetta, alueen kehitysnäkymiä ja sijoitushorisonttia. Oravan mukaan kaikkein pienimmät riskit voidaan ajatella olevan strategiassa, joka yhdistää asunnon arvonnousun ja vuokratuoton.
– Sijoitushorisontin olisi hyvä olla yli 10 vuotta. Sijoitusasunnon ostoa ei kannata harkita, jos aikoo pitää sijoitusta alle 5 vuotta, Orava kertoo.
Strategian riskeinä voidaan pitää huonoa vuokralaisvalintaa, mikä saattaa vaikuttaa vuokratuoton kehittymiseen. Lisäksi huoneiston sijainti ja taloyhtiön remontit voivat vaikuttaa sijoituksen kannattavuuteen monella tavalla.
BRRRR tulee sanoista Buy, Renovate, Rent, Refinance ja Repeat. Strategian tarkoituksena on ostaa asunto, remontoida se, vuokrata asunto eteenpäin, arvottaa asunto välittäjällä ja ostaa uusi samankaltainen remontoitava kohde asunnon arvonnoususta tapahtuvalla vakuudella.
– BRRRR-strategian ytimessä on ostaa huonokuntoinen asunto, jonka arvo haetaan ylös. Tämän jälkeen sijoittaja saa lisää vakuutta seuraavan huoneiston ostamiseen, Orava kertoo.
BRRRR-strategia on verotehokas tapa kasvattaa nettovarallisuutta, sillä sijoitetulla pääomalla on hyvät tuottomahdollisuudet. Strategia sopii erityisesti asuntosijoittajalle, joka haluaa kasvattaa portfoliotaan, sillä uutta vapautunutta vakuusarvoa on mahdollista käyttää uuden huoneiston ostamiseen.
BRRRR-strategian valitsevan sijoittajan on hyvä tuntea riskit niin rakennusteknisesti kuin laaja-alaisesti markkinoilla. Strategia vaatii myös aikaa, osaamista, suunnittelua ja riskin ottamista.
– Remontin kustannukset voivat nousta korkeaksi. Etenkin vanhemmissa taloissa voi tulla yllätyksiä, kuten löytyä asbestia. Lisäksi sijoittajan on tärkeää tuntea markkinat hyvin, Orava sanoo.
Parhaassa tapauksessa BRRRR-strategia mahdollistaa niin sanotun lumipalloefektin, jolloin sijoitusasunto kiihdyttää tuloa eli positiivista kassavirtaa ja mahdollisuuden ostaa lisää kohteita. Kohteen korjausvelka ja lainanotto tuovat kuitenkin mukanaan lisäriskinsä. Siksi sijoittajan on hyvä laatia etukäteen suunnitelma riskien hallinnasta.
Flippaus tarkoittaa strategiana sitä, että asuntosijoittaja ostaa huonokuntoisen asunnon, jonka hän remontoinnin jälkeen myy voitolla. Flippaus muistuttaa siis BRRRR-strategiaa, mutta lähtökohtaisesti sijoittaja ei pidä omistustaan, vaan myy sen remontoinnin jälkeen.
– Flippauksessa on jo liiketoiminnallisia piirteitä. Strategiaan liittyy paljon esimerkiksi remontointia, budjetointia ja myyntiä, joista sijoittajalla on hyvä olla kokemusta tai asiantuntijuutta, Orava sanoo.
Kova kilpailu asuntokaupoilla ja korkea hintataso ovat vaikuttaneet myös flippaamiseen. Moni asunto on jo valmiiksi hinnoiteltu korkealle kasvukeskuksissa, jolloin voitollisen flippaamisen mahdollisuus vähenee.
Flippaus eli osta ja myy -strategia on ollut paljon julkisuudessa esillä, mutta Oravan mukaan strategia ei ole niin yleinen kuin media antaa ymmärtää.
Oli strategia sitten ”osta ja pidä” tai BRRRR-strategia, yhdistää kaikkia asuntosijoittamisen strategioita huolellinen tutustuminen kohteen sijaintiin.
Oravan mukaan asuntosijoittamisessa tärkein päätös onkin juuri asunnon osto. Hänen mukaansa ostajan kannattaa kiinnittää erityistä huomiota asunnon sijaintiin, sillä se määrittää suurelta osin huoneiston tuotto-odotuksia.
Keskusta-alueella asuntojen hinnat ovat usein valmiiksi jo kalliit, mutta lähiöissä tai taajama-alueella asuntojen hintataso on paljon edullisempi. Myös yleinen vuokrataso vaihtelee paljon jopa kaupunkien sisällä.
Helsingin on ajateltu olevan kallis kaupunki sijoitusasunnolle, mutta Oravan mielestä pääkaupungista on edelleen kannattavaa ostaa sijoitusasunto.
– Helsingissä sijaitseva sijoitusasunto on usein helppo vuokrata ja myös myydä, mikäli tarvetta on. Helsingin hintatason on aina ajateltu olevan yleisesti kallis suhteessa kansalliseen hintatasoon, mutta pääkaupungin hinnat ovat jatkuvasti nousseet. Kukaan ei kuitenkaan tiedä, että jatkuuko hinnannousu loputtomasti, Orava sanoo.
Erityisesti ensimmäistä sijoitusasuntoa hankkiessa sijoittajan oma varallisuus, riskikerroin sekä sijoitushorisontti vaikuttavat paljon sijoitusasunnon hankkimiseen.
– Esimerkiksi arvoalueelta Helsingin Töölöstä asunnon ostaminen vaatii yleensä lisävakuuksia. Sijoittaja voi päätyä tilanteeseen, jossa vuokratuotto ei riitä kattamaan lainakustannuksia. Toisaalta Hyvinkäältä ostettava asunto on usein paljon halvempi, mutta sijoittajan voi olla vaikea saada asuntoon vuokralaisia, Orava kertoo.
Sijoittaja voi myös miettiä välimallin ratkaisua asunnon sijainnin suhteen. Esimerkiksi keskusta-alueet, yliopistokaupungit tai asuinalueet hyvien julkisten liikenneyhteyksien lähettyvillä ovat sijainniltaan usein hyviä asuntosijoitukselle.
Asuntosijoittajan kannattaa kiinnittää huomiota myös taloyhtiön tilanteeseen sekä huoneiston kuntoon. On tavallista remontoida huoneistoa ennen vuokraamista, mutta remonttikustannukset on hyvä huomioida etukäteen. Lisäksi pienemmät asunnot menevät usein paremmin vuokralle kuin suuret asunnot.
– Pohjaratkaisua voi jonkin verran muuttaa ja asuntoa remontoida, mutta ostohetki ratkaisee paljon. Asuntoa ei voi siirtää toiseen sijaintiin tai yksiöstä tehdä kolmiota, Orava sanoo.
Lisäksi pahimmat asuntosijoittamiseen liittyvät mokat liittyvät Oravan mukaan juuri asunnon ostohetkeen. Sijoittajan on hyvä tutkia taloyhtiön papereita kunnolla ennen ostopäätöksen tekemistä.
– Ostajan on hyvä tarkistaa, että onko taloyhtiö omalla vai vuokratontilla. Lisäksi kannattaa tarkistaa, että mitä remontteja on tehty tai tulossa. Nämä asiat näkyvät heti hinnassa sekä sijoitusasunnon tuotto-odotuksissa, Orava kertoo.
Orava näkee uudiskohteet myös järkevinä sijoituksina, sillä uusiin asuntoihin on helppo sijoittaa. Uusiin asuntoihin löytää myös hyvin vuokralaisia.
– Uusissa asunnoissa on usein hyvä varustetaso, esimerkiksi astianpesukone löytyy monesta, mikä helpottaa huoneiston vuokraamista. Tietysti hinta ja alue vaikuttavat etenkin asunnon arvonnousuun. Lisäksi uudiskohteissa on usein rahoitus valmiina, mikä nähdään positiivisena etenkin asuntosijoittajan kannalta, Orava kertoo.
Asunnon ostamisen jälkeen, sijoittajan on hyvä lukea säännöllisesti taloyhtiön kokouskutsuja sekä osallistua yhtiökokoukseen. Myös vuokralaiseen on hyvä pitää vähintään kerran vuodessa yhteyttä.
– Jos vuokralaiseen pitää hyvät välit, voi hän kertoa hyvissä ajoin muuttoaikeistaan. Näin sijoittajalle jää paremmin aikaa etsiä uusi vuokralainen huoneistoon, Orava kertoo.
Oravan mukaan asuntosijoittamiseen liittyvien helppojen ja suoraviivaisten ohjeiden antaminen on hyvin vaikeaa. Asuntosijoittamisen strategiaan vaikuttaa paitsi sijainti, huoneisto, myös oma viitseliäisyys.
– Strategian valintaan riippuu paljon myös se, kuinka paljon sijoittaja haluaa nähdä vaivaa, Orava tiivistää.
