Suomessa valtio on järjestänyt erilaisia kannustimia ensiasunnon ostamiseen. ASP-lainan tapaisista tukijärjestelmistä kannattaa ottaa kaikki hyöty irti, sillä omistusasunto on pitkällä tähtäimellä vakaatuottoinen ja riskitön sijoituskohde.
Ensiasunnon ostaminen on elämässä tietynlainen virstanpylväs ja käännekohta. Asuntolainapaperit allekirjoitetaankin usein juhlavissa tunnelmissa samppanjalaseja kilistellen. Suomessa valtio on järjestänyt erilaisia kannustimia ensiasunnon ostamiseen välttääkseen asuntomarkkinoiden muuttumisen pelkästään sijoittajien pelikentäksi. ASP-lainan tapaisista tukijärjestelmistä kannattaakin ottaa kaikki hyöty irti, sillä omistusasunto on pitkällä tähtäimellä vakaatuottoinen ja riskitön sijoituskohde.
Sisältö:
Lue kattava oppaamme asuntokaupan yleisiin kysymyksiin!
Sinut lasketaan ensiasunnon ostajaksi, jos:
Ensiasunnon ostajana sinun ei tarvitsee maksaa varainsiirtoveroa.
Varainsiirtovero on vero, joka ostajan tulee muussa tapauksessa aina maksaa asunnon, arvopaperin tai kiinteistön luovutuksesta. Vero muodostuu asunnon kauppahinnasta ja tarkemmin ottaen siihen lasketaan yhteen asunnon myyntihinta ja asuntoon kohdistuva yhtiön lainaosuus. Maksettavan veron suuruus määräytyy ostettavan kohteen mukaan seuraavanlaisesti:
Varainsiirtovero on henkilökohtainen vero siinä missä esimerkiksi tuloverokin. Asunnon ostaja on velvollinen tekemään varainsiirtoverosta ilmoituksen ja maksamaan veron kahden kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja on allekirjoitettu. Kiinteistöjen osalta vero täytyy maksaa viimeistään kuusi kuukautta kauppakirjan allekirjoittamisesta.
Ilmoitus täytyy tehdä myös siinä tapauksessa, että olet ensiasunnon omistaja etkä joudu maksamaan varainsiirtoveroa. Jos asuntokauppa tapahtuu välittäjän kautta, sinun ei tarvitse huolehtia varainsiirtoilmoituksen tekemisestä vaan välittäjä tekee ilmoituksen ja laskun puolestasi.
Suomessa asunnon ostajana saat aina lainastasi korkovähennystä. Korkovähennyksellä halutaan kannustaa myös muita kuin sijoittajia ja valmiiksi varakkaita henkilöitä omistusasunnon hankintaan. Jos asuntoja omistaa mahdollisimman laaja kirjo henkilöitä, asuntomarkkinat pysyvät avoimina kaikille eikä markkina pääse eriarvoistumaan.
Vuonna 2019 asuntolainan vähennyskelpoisen veron osuus on 25 prosenttia. Jos sinulla ei ole pääomatuloja, kuten omistusasuntoa, metsää tai muusta omaisuudesta saatua tuottoa, korkovähennys kohdistetaan ansiotulojesi verotukseen. Vähennys lasketaan aina kuitenkin pääomatulon verotusprosentin mukaan (30 prosenttia). Ensiasunnon ostajalle alijäämähyvitys on 32 prosenttia.
Tässä esimerkki ansiotuloihin kohdistetusta korkovähennyksestä:
Vähennyksestä saamasi hyöty olisi tässä tapauksessa 150 euroa vuositasolla. Tätä korkovähennysten kohdistamista ansiotuloihin kutsutaan alijäämähyvitykseksi. Voit saada vuodessa enintään 1 400 euroa alijäämähyvitystä. Jos otat asuntolainan yhdessä puolisosi kanssa, voitte yhdessä saada alijäämähyvitystä 2 800 euron verran vuosittain.
Korkovähennyksen saamiseksi sinun ei tarvitse erikseen lähettää hakemuslomakkeita, sillä asuntolainan myöntävä pankki ilmoittaa suoraan verohallinnolle lainasi määrän korkoineen lopullista verotusta varten. Tämän jälkeen tieto löytyy myös esitäytetystä veroilmoituksestasi.
Pankit voivat myöntää sinulle asuntolainan, kun pääomasi kattaa 5–20 prosenttia asunnon ostohinnasta. Jos kasassa on ainoastaan viisi prosenttia asunnon ostohinnasta, pankit eivät myönnä suuruusluokaltaan tai ehdoiltaan kovin kummoista lainaa. Pääomaa kannattaakin kerryttää vähintään 10–15 prosenttia asunnon ostohinnasta ennen asuntolainan hakemista. Jos pääoma on kerrytetty ASP-säästötilille, 10 prosentin pääoma asunnon ostohinnasta riittää lainan saamiseksi.
Asuntolaina on aina vakuudellinen laina. Pankki tarvitsee omaisuutta lainavakuudeksi siltä varalta, että lainaa ei pystytä maksamaan takaisin tai sitä ei saada maksettua ajallaan. Ostettavaa asuntoa käytetään usein lainan vakuutena. Ostettava asunto kattaa lainavakuuksista kuitenkin vain 70 prosenttia. Näin ollen uuden asuntosi ostohinnan ollessa 200 000 euroa itse asunto tarjoaa lainavakuutta vain 140 000 euron verran. Puuttuvalle 60 000 eurolle tarvitset muuta vakuutta.
Voit hankkia lisävakuudet muun muassa seuraavista lähteistä:
ASP-säästötilin suosio on viime vuosina kasvanut huimasti kuluttajien sisäistettyä kyseisen säästömuodon merkittävät hyödyt ensiasunnon ostamisessa. Yksi hyödyistä liittyy myös lainavakuuksiin: jos olet kerryttänyt ASP-tilille 10 prosenttia asunnon ostohinnasta, saat automaattisesti asuntolainallesi ilmaisen valtiontakauksen. Tällöin valtio kuittaa maksutta puuttuvan osuuden vakuuksistasi.
ASP on lyhenne asuntosäästöpalkkiosta. ASP-laina on valtion tarjoama tukijärjestelmä, jolla helpotetaan ensiasunnon ostamista. Jos haluat avata ASP-tilin, sinun tulee tehdä pankin kanssa ASP-säästösopimus. Tämän jälkeen sinulle avataan ASP-säästötili, johon voit alkaa kerryttämään säästöjä. Pankin kanssa on mahdollista sopia erilaisista kuukausittaisista säästöjärjestelyistä, jolloin esimerkiksi kuukausittain tai joka toinen kuukausi tililtäsi siirtyy automaattisesti tietty ennalta määritelty summa ASP-tilillesi.
Sinun ei tarvitse avata ASP-tiliä välttämättä omasta pankistasi eikä sinun ole pakko nostaa varsinaista asuntolainaakaan samasta pankista, johon olet avannut ASP-tilin. Tämä vapaus kannattaa käyttää hyväkseen ja kilpailuttaa pankkien tarjooma jo ASP-tilin avaamisesta lähtien. Vertaile etenkin, mistä pankista saat avattua ASP-tilin suurimmalla lisäkorolla ja mistä saat asuntolainan pienimmällä marginaalilla.
ASP-säästämisen kriteerit
ASP-säästämisen hyödyt ensiasunnosta haaveilevalle ovat merkittävät, mutta tilin avaaminen ja ASP-tilille kerättyjen varojen käyttäminen edellyttävät tiettyjen kriteerien täyttymistä:
ASP-säästämisen hyödyt
ASP-lainasta on monia merkittäviä hyötyjä ensiasunnon ostajalle:
Vuokralla asuessasi maksat kuukausittain vuokramaksun asunnon omistajalle vastineeksi siitä, että saat asua huoneistossa. Et saa vuokramaksusta oikeastaan mitään muuta irti.
Hankkiessasi asunnon lyhennät asuntolainaa ja jokainen lyhennys vie sinut lähemmäksi asunnon täyttä omistajuutta. Omistaessasi asunnon voit tehdä sillä voittoa. Voit vapaasti remontoida asunnon, jolloin sen arvo luonnollisesti nousee. Lisäksi voit seurata asuntomarkkinoiden ja infrastruktuurin kehittymistä ja hankkia omistusasunnon niin sanotulta kehittyvältä alueelta. Esimerkiksi monet espoolaiset asunnonomistajat olivat mielissään Länsimetron rakentamisesta, sillä heidän asuntojensa arvo nousi alueen parempien kulkuyhteyksien myötä.
Asuntolaina, kuten kaikki muutkin lainat, kannattaa aina kilpailuttaa. ASP-säästötili on todella hyödyllinen ja motivoiva säästämisen tapa, mutta siitäkin voi puristaa vielä lisähyötyjä irti vertailemalla pankkien tarjontaa.