Ensiasunnon ostajana olet erityisasemassa

Ensiasunnon ostaminen on elämässä tietynlainen virstanpylväs ja käännekohta. Asuntolainapaperit allekirjoitetaankin usein juhlavissa tunnelmissa samppanjalaseja kilistellen. Suomessa valtio on järjestänyt erilaisia kannustimia ensiasunnon ostamiseen välttääkseen asuntomarkkinoiden muuttumisen pelkästään sijoittajien pelikentäksi. ASP-lainan tapaisista tukijärjestelmistä kannattaakin ottaa kaikki hyöty irti, sillä omistusasunto on pitkällä tähtäimellä vakaatuottoinen ja riskitön sijoituskohde.

Sisältö:

  • Oletko ensiasunnon ostaja?
  • Varainsiirtovero ja ensiasunto
  • Ensiasunnon korkovähennys
  • Oma pääoma ensiasuntoon – näin paljon tarvitset säästöjä
  • ASP-säästäminen
  • Yhteenveto

Oletko ensiasunnon ostaja?

Sinut lasketaan ensiasunnon ostajaksi, jos:

  • Olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias.
  • Omistat kaupan jälkeen asunnosta 50 prosenttia tai enemmän.
  • Ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen viimeistään kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta.
  • Et ole aikaisemmin omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 prosenttia tai enempää.

Varainsiirtovero ja ensiasunto

Ensiasunnon ostajana sinun ei tarvitsee maksaa varainsiirtoveroa.

Varainsiirtovero on vero, joka ostajan tulee muussa tapauksessa aina maksaa asunnon, arvopaperin tai kiinteistön luovutuksesta. Vero muodostuu asunnon kauppahinnasta ja tarkemmin ottaen siihen lasketaan yhteen asunnon myyntihinta ja asuntoon kohdistuva yhtiön lainaosuus. Maksettavan veron suuruus määräytyy ostettavan kohteen mukaan seuraavanlaisesti:

  • Vero on 4 prosenttia kauppahinnasta, jos olet ostanut kiinteistön (esim. omakotitalo ja tontti).
  • Vero on 2 prosenttia kauppahinnasta, jos olet ostanut asunto-osakkeen tai kiinteistöyhtiön osakkeen (esim. kerrostalo- tai rivitalo-osake).
  • Muussa tapauksessa vero on 1,6 prosenttia kauppahinnasta (esim. puhelinosakkeet).

Varainsiirtovero on henkilökohtainen vero siinä missä esimerkiksi tuloverokin. Asunnon ostaja on velvollinen tekemään varainsiirtoverosta ilmoituksen ja maksamaan veron kahden kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja on allekirjoitettu. Kiinteistöjen osalta vero täytyy maksaa viimeistään kuusi kuukautta kauppakirjan allekirjoittamisesta.

Ilmoitus täytyy tehdä myös siinä tapauksessa, että olet ensiasunnon omistaja etkä joudu maksamaan varainsiirtoveroa. Jos asuntokauppa tapahtuu välittäjän kautta, sinun ei tarvitse huolehtia varainsiirtoilmoituksen tekemisestä vaan välittäjä tekee ilmoituksen ja laskun puolestasi.

Ensiasunnon korkovähennys

Suomessa asunnon ostajana saat aina lainastasi korkovähennystä. Korkovähennyksellä halutaan kannustaa myös muita kuin sijoittajia ja valmiiksi varakkaita henkilöitä omistusasunnon hankintaan. Jos asuntoja omistaa mahdollisimman laaja kirjo henkilöitä, asuntomarkkinat pysyvät avoimina kaikille eikä markkina pääse eriarvoistumaan.

Vuonna 2019 asuntolainan vähennyskelpoisen veron osuus on 25 prosenttia. Jos sinulla ei ole pääomatuloja, kuten omistusasuntoa, metsää tai muusta omaisuudesta saatua tuottoa, korkovähennys kohdistetaan ansiotulojesi verotukseen. Vähennys lasketaan aina kuitenkin pääomatulon verotusprosentin mukaan (30 prosenttia). Ensiasunnon ostajalle alijäämähyvitys on 32 prosenttia.

Tässä esimerkki ansiotuloihin kohdistetusta korkovähennyksestä:

  • Asuntolainasi korot vuodessa: 2 000 €
  • Koroista vähennyskelpoista: 25 % = 500 €
  • 30 % (pääomatulon veroprosentti) x 500 € = 150 €

Vähennyksestä saamasi hyöty olisi tässä tapauksessa 150 euroa vuositasolla. Tätä korkovähennysten kohdistamista ansiotuloihin kutsutaan alijäämähyvitykseksi. Voit saada vuodessa enintään 1 400 euroa alijäämähyvitystä. Jos otat asuntolainan yhdessä puolisosi kanssa, voitte yhdessä saada alijäämähyvitystä 2 800 euron verran vuosittain.

Korkovähennyksen saamiseksi sinun ei tarvitse erikseen lähettää hakemuslomakkeita, sillä asuntolainan myöntävä pankki ilmoittaa suoraan verohallinnolle lainasi määrän korkoineen lopullista verotusta varten. Tämän jälkeen tieto löytyy myös esitäytetystä veroilmoituksestasi.

Oma pääoma ensiasuntoon – näin paljon tarvitset säästöjä

Pankit voivat myöntää sinulle asuntolainan, kun pääomasi kattaa 5–20 prosenttia asunnon ostohinnasta. Jos kasassa on ainoastaan viisi prosenttia asunnon ostohinnasta, pankit eivät myönnä suuruusluokaltaan tai ehdoiltaan kovin kummoista lainaa. Pääomaa kannattaakin kerryttää vähintään 10–15 prosenttia asunnon ostohinnasta ennen asuntolainan hakemista. Jos pääoma on kerrytetty ASP-säästötilille, 10 prosentin pääoma asunnon ostohinnasta riittää lainan saamiseksi.

Asuntolaina on aina vakuudellinen laina. Pankki tarvitsee omaisuutta lainavakuudeksi siltä varalta, että lainaa ei pystytä maksamaan takaisin tai sitä ei saada maksettua ajallaan. Ostettavaa asuntoa käytetään usein lainan vakuutena. Ostettava asunto kattaa lainavakuuksista kuitenkin vain 70 prosenttia. Näin ollen uuden asuntosi ostohinnan ollessa 200 000 euroa itse asunto tarjoaa lainavakuutta vain 140 000 euron verran. Puuttuvalle 60 000 eurolle tarvitset muuta vakuutta.

Voit hankkia lisävakuudet muun muassa seuraavista lähteistä: 

  • Omat säästöt. Ihannetilanteessa puuttuvat vakuudet löytyvät säästötililtäsi. Omilla säästöillä voit myös kuitata osan puuttuvista vakuuksista.
  • Muu omaisuus. Lainavakuudeksi kelpaa myös omaisuus, kuten metsämaa, kesämökki, osakkeet tai arvopaperit.
  • Maksullinen valtiontakaus. Voit hankkia valtiolta maksullisen takauksen lainallesi. Takauksen määrä ei saa kuitenkaan ylittää 50 000 euroa ja laina-aika saa olla enintään 25 vuotta. Takauksen hinta on 2,5 prosenttia vakuuden määrästä. Jos valtio myöntää takausta täydet 50 000 euroa, takausmaksu on silloin 1 250 euroa.
  • Perhe tai sukulaiset. Vanhemmat tai sukulaiset voivat laittaa oman asuntonsa tai kesämökkinsä lainasi pantiksi, jotta loput lainavakuuksista saadaan täytettyä. 
  • Yksityisen rahoitusyhtiön lainatakaus pankin kautta. Pankit tekevät yhteistyötä yksityisten rahoitusyhtiöiden kanssa ja lainatakausta voi hakea myös tätä kautta. On hyvä muistaa, että asuntolainakin kannattaa kilpailuttaa, eikä sitä välttämättä tarvitse hakea omasta pankista. Jos lainavakuus pitää hakea pankin kautta, selvitä vakuuden kustannukset kilpailutuksen yhteydessä. Hintaerot voivat olla suuria, vaikka pankit tarjoaisivat saman rahoitusyhtiön asuntolainavakuutta.

ASP-säästötilin suosio on viime vuosina kasvanut huimasti kuluttajien sisäistettyä kyseisen säästömuodon merkittävät hyödyt ensiasunnon ostamisessa. Yksi hyödyistä liittyy myös lainavakuuksiin: jos olet kerryttänyt ASP-tilille 10 prosenttia asunnon ostohinnasta, saat automaattisesti asuntolainallesi ilmaisen valtiontakauksen. Tällöin valtio kuittaa maksutta puuttuvan osuuden vakuuksistasi.

ASP-säästäminen

ASP on lyhenne asuntosäästöpalkkiosta. ASP-laina on valtion tarjoama tukijärjestelmä, jolla helpotetaan ensiasunnon ostamista. Jos haluat avata ASP-tilin, sinun tulee tehdä pankin kanssa ASP-säästösopimus. Tämän jälkeen sinulle avataan ASP-säästötili, johon voit alkaa kerryttämään säästöjä. Pankin kanssa on mahdollista sopia erilaisista kuukausittaisista säästöjärjestelyistä, jolloin esimerkiksi kuukausittain tai joka toinen kuukausi tililtäsi siirtyy automaattisesti tietty ennalta määritelty summa ASP-tilillesi.

Sinun ei tarvitse avata ASP-tiliä välttämättä omasta pankistasi eikä sinun ole pakko nostaa varsinaista asuntolainaakaan samasta pankista, johon olet avannut ASP-tilin. Tämä vapaus kannattaa käyttää hyväkseen ja kilpailuttaa pankkien tarjooma jo ASP-tilin avaamisesta lähtien. Vertaile etenkin, mistä pankista saat avattua ASP-tilin suurimmalla lisäkorolla ja mistä saat asuntolainan pienimmällä marginaalilla.

ASP-säästämisen kriteerit 

ASP-säästämisen hyödyt ensiasunnosta haaveilevalle ovat merkittävät, mutta tilin avaaminen ja ASP-tilille kerättyjen varojen käyttäminen edellyttävät tiettyjen kriteerien täyttymistä:

  • Ikäraja. ASP-säästötilin voi avata 18–39-vuotias henkilö.
  • Vain ensiasunnon ostajalle. ASP on tarkoitettu vain ensiasunnon ostajille. Jos olet omistanut aiemmin asunnon tai 50 prosenttia asunnosta, et voi avata ASP-säästötiliä.
  • Säästösumma. Säästöjä täytyy kerryttää ASP-tilille vähintään 10 prosenttia ostettavan asunnon tai omakotitalon hinnasta.
  • Talletusvälit. ASP-tilille tehdään talletuksia vuosineljänneksittäin (kvartaaleittain). Jokaisen vuosineljänneksen aikana tilille tulisi tehdä vähintään 150 euron talletus. Enimmillään tilille voi suorittaa 3 000 euroa yhden kvartaalin aikana. Maksimisuorituksilla lainan saa käyttöönsä aikaisintaan 1,5 vuoden säästämisen jälkeen. Vuosineljännekset jakautuvat päivämäärittäin seuraavasti: 1. kvartaali: 1.1.–31.3. / 2. kvartaali: 1.4.–30.6. / 3. kvartaali: 1.7.–30.9. / 4. kvartaali: 1.10.–31.12.
  • Säästöaika. ASP-tilille kerätyt rahat voi käyttää, kun kahdeksalta vuosineljännekseltä on tehty suoritteet tilille.
  • Ostettava kohde. ASP-lainalla voit rahoittaa kerros-, rivi- ja omakotitalon oston. ASP-tilille kerrytetty raha kelpaa myös omakotitalon rakentamiseen tarkoitettuun lainaan.
  • Pariskunnat. Pariskunnat voivat yhdistää ASP-tiliensä varat ja hankkia yhteisen asuntolainan. Pariskuntien yhteissäästäminen ASP-tilille onnistuu myös silloin, kun toinen henkilöistä on yli 39-vuotias. Pariskunnat voivat myös ottaa kaksi erillistä ASP-lainaa ja hankkia kaksi asuntoa, joissa molemmilla osapuolilla on omistajuus. Ensiasunnon ostajan edut säilyttääkseen kummallakaan osapuolella ei saa olla yli 50 prosentin omistajuutta molemmista asunnoista. Molempien asuntojen omistajuus voi jakautua 49-51 periaatteella ja molempien osapuolien katsotaan edelleen olevan ensiasunnon ostajia.  
  • Sopimuksen purku. Saat ASP-tilille säästetyille varoille yhden prosentin koron sekä 2–4 prosentin lisäkoron. Jos haluat purkaa säästösopimuksen ja nostaa säästetyt rahat tilillesi ennen maksusuunnitelman toteutumista, säästöille kertynyt korko muuttuu veronalaiseksi (30 prosenttia). 

ASP-säästämisen hyödyt

ASP-lainasta on monia merkittäviä hyötyjä ensiasunnon ostajalle:

  • Säästösumma. Ensiasunnon ostaja saa asuntolainan jo siinä vaiheessa, kun ASP-tilille on säästetty 10 prosenttia ostettavan asunnon hinnasta. Tavallisesti asunnonostaja tarvitsee 10–20 prosenttia käsirahaa asuntolainan saamiseen.
  • Hyvät lainaehdot. Pankit myöntävät mielellään ASP-säästäjille asuntolainoja, sillä pankin silmissä kyseessä on henkilö, joka on säännöllisen ansiotulon piirissä ja on osoittanut pystyvänsä pitkäjänteiseen säästämiseen. ASP-säästäjän lainassa on yleensä tavallista matalampi marginaali.
  • Korot. ASP-tili on säästömuotona riskitön ja vakaatuottoinen. Säästäjä saa pankiltaan verottomana yhden prosentin peruskoron sekä 2–4 prosentin lisäkoron. Lisäkoron määrä on pankkikohtainen. Veroton peruskorko ja houkutteleva lisäkorko tekee  ASP-säästämisestä huomattavasti tuottavampaa kuin tavallisesta tilisäästämisestä. Säästömuotona ASP-säästötili on riskittömyydensä ja tuotonsa puolesta omassa luokassaan.    
  • Ilmainen valtiontakaus. ASP-säästäjä saa automaattisesti asuntolainaansa ilmaisen valtiontakauksen. Tavallisen asuntolainan kohdalla ostettava asunto kattaa lainavakuuksista tyypillisesti 70 prosenttia. Lisävakuuksille velallisen täytyy joko hankkia maksullinen valtiontakaus (2,5 prosenttia kohteen hinnasta), löytää lainantakaaja tai asettaa lainan vakuudeksi säännöllistä tuottoa tuottava omaisuus.   
  • Lainan korkotuki. ASP-säästöillä hankitulle asuntolainalle saa valtiolta ilmaisen korkotuen. Jos korot nousevat yli 3,8 prosentin, valtio maksaa 70 prosenttia ylimenevästä osuudesta.  

Yhteenveto

Vuokralla asuessasi maksat kuukausittain vuokramaksun asunnon omistajalle vastineeksi siitä, että saat asua huoneistossa. Et saa vuokramaksusta oikeastaan mitään muuta irti.

Hankkiessasi asunnon lyhennät asuntolainaa ja jokainen lyhennys vie sinut lähemmäksi asunnon täyttä omistajuutta. Omistaessasi asunnon voit tehdä sillä voittoa. Voit vapaasti remontoida asunnon, jolloin sen arvo luonnollisesti nousee. Lisäksi voit seurata asuntomarkkinoiden ja infrastruktuurin kehittymistä ja hankkia omistusasunnon niin sanotulta kehittyvältä alueelta. Esimerkiksi monet espoolaiset asunnonomistajat olivat mielissään Länsimetron rakentamisesta, sillä heidän asuntojensa arvo nousi alueen parempien kulkuyhteyksien myötä.

Asuntolaina, kuten kaikki muutkin lainat, kannattaa aina kilpailuttaa. ASP-säästötili on todella hyödyllinen ja motivoiva säästämisen tapa, mutta siitäkin voi puristaa vielä lisähyötyjä irti vertailemalla pankkien tarjontaa.