Varainsiirtovero – mikä, miksi ja milloin?

Varainsiirtovero ja varainsiirtoveroilmoitus – mitä ja miten?

Suomessa varainsiirtoveroa maksetaan kiinteistön, asunto-osakkeen tai muun arvopaperin omistusoikeuden siirtyessä. Toisin sanoen siis ostaessasi esimerkiksi asunto-osakkeen on sinun maksettava kaupasta varainsiirtovero.

Ennen varainsiirtoveron maksamista kaupasta annetaan varainsiirtoveroilmoitus. Sekä ilmoituksen antaja että veronmaksajaa on tavallisesti ostaja. Varainsiirtoveroilmoitus tehdään Verohallinnon sivuilta löytyvällä lomakkeella. Ilmoituksen teko onnistuu myös OmaVero-palvelussa.

Jos kauppaa on tekemässä useampi ostaja eli esimerkiksi asunto hankitaan yhdessä puolison kanssa, jokaisen ostajan on tehtävä oma varainsiirtoveroilmoituksensa. Ilmoitukseen kirjataan oma osuus hankitusta omaisuudesta. Samalla ilmoituksella ei siis voi ilmoittaa muiden ostajien, kuten esimerkiksi puolison tietoja.

Huomaa, että varainsiirtovero on ilmoitettava ja maksettava oma-aloitteisesti. Myös varainsiirtoveron määrä on laskettava itse.

Siinä tapauksessa, että kyseessä on kiinteistövälittäjän kautta ostettava asunto-osake, kiinteistönvälittäjä tekee ilmoituksen ostajan puolesta. Tällöin ostajan tehtäväksi jää maksaa vero kaupantekotilaisuuden yhteydessä ja esittää isännöitsijälle todistus varainsiirtoveron maksusta.

Poikkeuksena kuitenkin uudiskohdetta ostettaessa ostajan on itse huolehdittava varainsiirtoveroilmoituksen tekemisestä, vaikka hän olisikin käyttänyt kiinteistönvälittäjää.

Varainsiirtoveroprosentit vuonna 2022

Varainsiirtoveroprosentin määrä vaihtelee 1,6 %–4 % välillä, sillä erilaiset kaupat jaotellaan eri veroluokkiin. Veroluokkia on tässä tapauksessa kolme:

Kiinteistöjen ja rakennusten varainsiirtovero on 4 %. Tähän veroluokkaan kuuluvat esimerkiksi:

• tontti ja sillä mahdollisesti sijaitsevat rakennukset, kuten omakotitalo
• maa-alue ja sillä mahdollisesti sijaitseva kesämökki (myös määräalat ja määräosat)
• pelkkä rakennus tai rakennelma

Kiinteistöä ostettaessa varainsiirtoveron määrä lasketaan kiinteistön kauppahinnasta.

Asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden varainsiirtovero 2 %. Näitä ovat esimerkiksi: 

• kerrostalo- tai rivitalo-osake
• liikehuoneisto
• autopaikka
• varasto
• golfosake
• lomaosake
• venepaikka

Asunto-osakekaupassa varainsiirtovero lasketaan velattomasta myyntihinnasta siinäkin tapauksessa, että ostaja hyödyntäisi yhtiölainaa ja maksaisi kaupanteon yhteydessä asunnosta pelkän myyntihinnan. Velaton hinta sisältää kauppahinnan ja mahdollisen yhtiölainan.

Varainsiirtovero muista arvopapereista kuin asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeista 1,6 %. Näitä ovat esimerkiksi: 

• osakeyhtiön osakkeet eli niin sanotut liikeosakkeet, jotka on hankittu muuten kuin arvopaperipörssistä – esimerkiksi puhelinosakkeet.

Varainsiirtoveroa ei kaikissa tilanteissa tarvitse maksaa

Varainsiirtoveron maksuun liittyy muutamia poikkeustapauksia, jolloin veroa ei tarvitse lainkaan maksaa.

Veroa ei tarvitse maksaa:

• ensiasunnosta, jos ostaja on 18–39-vuotias, omistaa kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän, asunto ostetaaan vakituiseksi asunnoksi ja ostaja muuttaa siihen kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta.
• veron määrän ollessa alle 10 euroa
• asumisoikeusasunnosta
• arvopaperipörssistä ostetuista osakkeista ja muista arvopapereista
• omaisuudesta, joka on saatu lahjaksi tai testamentilla
• omaisuudesta, joka on saatu perintönä tai osituksessa joko vastikkeetta tai niin, että vastikkeena on käytetty vain jaettavana olevaa varallisuutta
• osakkeiden uusmerkinnästä

Ensiasunnon ostaja voi tarkistaa oikeutensa verovapauteen Verohallinnon infopaketista. Ilmoitus tulee kuitenkin täyttää, vaikka kyseessä on ensiasunto, tai siitä huolimatta, että veron määrä jää alle 10 euroon.

Missä vaiheessa kauppaa varainsiirtovero maksetaan?

Varainsiirtovero maksetaan siis lähettämällä ensin varainsiirtoverolomake. Milloin vero sitten maksetaan ja mihin se maksetaan?

Jos asunto-osake on ostettu hyödyntämällä kiinteistönvälittäjää, ostaja maksaa varainsiirtoveron kaupan yhteydessä. Jos kauppa on tehty ilman välittäjää, ostajan on itse tehtävä varainsiirtoveroilmoitus sekä maksettava vero suoraan Verohallinnolle. 

Kiinteistön ostajan tulee hakea lainhuutoa tai vuokraoikeuden kirjaamista kuuden kuukauden kuluessa kaupanteosta. Lainhuudolla tarkoitetaan kiinteistön omistuksen rekisteröintiä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, jota ylläpitää Maanmittauslaitos. Lainhuutoa on haettava silloin, kun kiinteistön omistaja vaihtuu. Varainsiirtovero on maksettava ennen lainhuudon tai kirjaamisen hakemista. Varainsiirtoveron ilmoittaminen ja maksaminen täytyy tavallisesti tehdä kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.

Huomaa, että maksamiseen tarvitset oman varainsiirtoveron viitenumerosi, joka kannattaa selvittää ennen kaupantekotilaisuutta. Viitenumero löytyy OmaVerosta.

Unohdin maksaa varainsiirtoveron – mitä nyt?

Varainsiirtoveron maksun suhteen on syytä olla huolellinen, sillä vastuu veronmaksusta on ostajalla. Jos varainsiirtoveroilmoitus myöhästyy, seuraa siitä aina myöhästymismaksu tai veronkorotus

Myöhästyneen varainsiirtoveron seuraamukset:

• 50 euron myöhästymismaksu henkilöasiakkailta ja kuolinpesiltä, jos maksu on myöhässä 1–60 päivää.
• 100 euron myöhästymismaksu kaikilta muilta verovelvollisilta ja verovastuussa olevilta yrityksiltä, jos maksu on myöhässä 1–60 päivää.
• Veronkorotus, jos maksu on myöhässä yli 60 päivää. Korotus on yleisimmin 10 %, kuitenkin vähintään 75 euroa.

Toimita isännöitsijälle todistus maksetusta varainsiirtoverosta

Osakeluettelomerkintää varten ostajan on esitettävä isäinnöitsijälle todistus maksetusta varainsiirtoverosta.

Toimita isännöitsijälle toinen seuraavista:

• Jos olet tehnyt kaupan ilman kiinteistönvälittäjää, toimita todistus varainsiirtoverosta, jonka saat, kun olet ilmoittanut ja maksanut varainsiirtoveron. Saat todistuksen postitse ja voit tulostaa sen myös OmaVerosta.
• Jos olet hyödyntänyt kiinteistönvälittäjää, toimita varainsiirtoveroilmoituksen vastaanottokuittaus, jonka olet saanut kiinteistönvälittäjältä.

Kysy isännöitsijältä, mitä muita asiakirjoja tarvitset omistuksesi rekisteröintiin.

Huomioi varainsiirtovero ennen kaupantekoa

Pari prosenttia saattaa tuntua pieneltä määrältä, mutta etenkin asunnon oston yhteydessä on hyvä pysyä mahdollisimman perillä kaikista mahdollisista kuluista.

Erityisesti, jos ei hyödynnä kiinteistönvälittäjää, kannattaa selvittää varainsiirtoveroprosentti ennen kaupantekoa välttyäkseen yllätyksiltä. On hyvä selvittää myös mahdollinen oikeus verovapauteen.