Virpi Rajala
Sere Hanski
Viime vuosille osuneet poikkeukselliset ja merkittävät kansainväliset kriisit ovat vaikuttaneet niin henkilökohtaisiin kuin yhteiskunnallisiin talousnäkymiin. Yksi konkreettinen mittari luottamuksesta tulevaisuuteen on asuntomarkkinoiden liikehdintä, joka onkin ollut melkoisessa myllerryksessä.
Moni asunnon ostaja, myyjä tai asuntosijoittanut on pohtinut, palaako asuntomarkkinatilanne takaisin pandemiaa edeltävään “vanhaan normaaliin” vai alkaako totuttautuminen uuteen normaaliin, jossa inflaatio ja korkojen heilahtelut ovat osa arkea.
Koteja joka tapauksessa myydään ja ostetaan koko ajan, ja luottamus asuntokauppojen näkymiin on varsin korkealla lähes kaikilla tahoilla. Mitä kaikkea asunnon ostajan siis kannattaa huomioida suunnitellessaan kauppoja vuonna 2024?
Yksi iso, myös asuntolainoihin vaikuttava muutos on positiivisen luottotietorekisterin avautuminen. Huhtikuun alusta alkaen käytössä ollut positiivinen luottotietorekisteri toisaalta voi helpottaa, mutta osalla myös kiristää lainansaannin ehtoja ja mahdollisuuksia.
Positiivisen luottotietorekisterin tarkoitus on antaa mahdollisimman reaaliaikainen tieto yksityishenkilöiden tuloista ja veloista. Näin luotonantaja pystyy aiempaa tarkemmin ja tasapuolisemmin arvioimaan asiakkaidensa maksukykyä. Tarkoituksena on, että positiivisella luottotietorekisterillä ehkäistään kotitalouksien ylivelkaantumista. Luottotietorekisterin avulla myös henkilö itse voi paremmin hahmottaa omaa taloudellista tilannettaan kokonaisuudessaan.
Toinen suuri muutos on astumassa voimaan ensi vuoden alusta. Hallitus on tehnyt päätöksen, että yleistä asumistukea ei enää myönnetä omistusasumiseen lainkaan 1.1.2025 alkaen. Koska yleistä asumistukea ei ole aiemminkaan myönnetty asuntolainan lyhennykseen, vaan ainoastaan korkoon, osa asuntolainan maksajista on tilapäisesti voinut saada merkittävääkin helpotusta äkillisesti ja reilusti nousseisiin korkomenoihin. Vaikka asuntolainaa ei asumistuen varaan tietysti lasketakaan, on tieto asumistuen mahdollisuudesta toiminut huolien huojentajana äkillisesti muuttuneissa elämäntilanteissa.
.svg?ixlib=gatsbyFP&auto=compress%2Cformat&fit=max)
Varainsiirtoveron muutokset astuivat voimaan vuoden 2024 alusta. Muutos yhtäältä vauhditti asuntokauppaa ja osaa se taas kannusti odottamaan kauppojen lukkoon lyöntiä – johtuen siitä, että veroon tuli kaksi isoa muutosta yhtä aikaa.
Vuoden 2023 loppupuolella asuntokauppaa vauhditti tieto siitä, että vuoden 2024 alusta ensiasunnon ostajien varainsiirtoverovapaus poistui kokonaan, joten ensiasunnon ostaja saattoi ajoittaa kauppansa tietoisesti vuoden loppuun. Toisaalta mikäli kyseessä ei ollut ensiasuntoa ostava, kauppa on kannattanut jättää nimenomaan vuoden 2024 puolelle, sillä muiden kuin ensiasuntojen osalta varainsiirtoveroa laskettiin vuoden alusta.
| Varainsiirtovero 2023 | Varainsiirtovero 2024 | |
|---|---|---|
| Kiinteistöt | 4 % | 3 % |
| Asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeet | 2 % | 1,5 % |
Danske Bankin Ensiasunnon ostajat 2024 -kyselytutkimuksen mukaan 18–39-vuotiaiden suomalaisten mielestä ensiasunnon ostamista ei enää nähdäkään niin hyvänä tapana vaurastua kuin aikaisemmin. Danske Bank Suomen henkilöasiakasliiketoiminnan johtaja Jens Wiklund taustoittaa, että korkojen nousu, inflaatio ja epävakaa taloustilanne näkyvät tutkimustuloksessa vahvasti. Kuitenkin myös Danske Bankin ennusteen mukaan asuntojen hinnat ovat taas tänä vuonna kääntymässä nousuun. Omistusasumisesta haaveilevalle asunnon hankinta onkin edelleen hyvä tapa kasvattaa varallisuutta ja monin tavoin viisas päätös.
Toisaalta ensiasunnon ostaja saattaa hyötyä siitä, että kulujen ja korkojen nousun myötä asuntosijoittajat ovat hieman varovaisempia. Pienet asunnot eivät siis mene yhtä nopeasti kaupaksi kuin ennen. Markkinoinnissa tällä hetkellä onkin ennätyksellisen paljon pieniä asuntoja, joten pientä kotia tahtovalle ja ensiasunnon ostajalle aika voikin olla hyvin otollinen, sillä vaihtoehtoja on paljon, hintataso on maltillinen ja hieman tavanomaista pidemmät myyntiajat mahdollistavat rauhallisen kodinetsinnän ja realistisen tarjouskilpailun.
Vaikuttavia tekijöitä asuntomarkkinatilanteen taustalla on paljon ja korona-ajan asuntokauppojen lyhyet myyntiajat, korkeat hinnat ja ennätykselliset myyntiluvut ovat vielä kovin tuoreessa muistissa korostamassa eroa nykyiseen entisestään, vaikka nimenomaan pandemia-aika oli asuntomarkkinoiden näkökulmasta hyvinkin poikkeuksellinen ja erityisen vilkas ajanjakso.
Tällä hetkellä markkinoihin eniten vaikuttava tekijä luonnollisesti on korkotason nousu, joka kuluttajalle näkyy kuukausierän nousuna. Nollakorkoihin ei liene paluuta välttämättä koskaan, mutta maltillisempien korkojen aika on jo käsillä.
Suomalaiset ovat perinteisesti suosineet vaihtuvakorkoisia asuntolainoja, eikä niitä ole kovinkaan ahkerasti suojattu. Siksi korkojen nousu yli neljään prosenttiin onkin nostanut monen asuntolainamenoja jopa sadoilla euroilla kuukaudessa.
Kesäkuusta marraskuuhun 2023 euribor 12 kk huiteli yli 4 %:n lukemissa, mutta joulukuusta 2023 alkaen ja edelleen nyt kesällä 2024 se on pysytellyt 3,6–3,7 %:n lukemissa.
12 kuukauden euriborin suurin hyöty on sen ennakoitavuudessa: lainan korko on tiedossa aina vuodeksi kerrallaan, ja näin oman talouden suunnittelu on selkeää. Vaikka korkojen nousu onkin lisännyt kiinnostusta lyhyempiinkin korkoihin, on 12 kuukauden euribor siis edelleen monin tavoin järkivalinta.
Euribor 12 kk myös reagoi korkojen muutoksiin lyhyempiä korkoja hitaammin, eli korkojen lähtiessä nousuun pian koron tarkistuksen jälkeen 12 kuukauden euribor suojaa korkeammalta korolta pidemmän aikaa. Toki taas koron laskiessa hyöty matalasta korosta tulee vasta viiveellä.
Asuntolainan lyhennystavasta riippuen korontarkastushetkellä muuttuu joko maksuerän suuruus tai laina-ajan pituus. Tätä nykyä suomalaiset valitsevat yleisimmin muuttuvan annuiteettilainan, jossa lainan takaisinmaksuaika pysyy sovitun pituisena, ja näin ollen korkojen noustessa maksuerän määrä voi nousta kerralla merkittävästikin.
Mikäli taas on valinnut kiinteän tasaerälainan, kuukausittainen maksuerä pysyy koko laina-ajan samana riippumatta koron nousuista ja laskuista. Tällöin siis lainan maksuaika joustaa: jos korko nousee, koron osuus kasvaa ja lyhennyksen osa pienenee eli lainan takaisinmaksuaika pitenee. Näin kuukausittain maksettava lainaerä on tiedossa vuosiksi eteenpäin ja omaa taloutta on helppo suunnitella. Vaikka koko laina-ajalle laskettavat korkomenot ovat yhtä korkeat kuin muissakin lyhennystyypeissä, tuo varmuudella tiedossa oleva lainaerän suuruus vakautta arkeen aivan eri tavalla ja esimerkiksi säästäminen mahdollistuu eri tavalla kuin annuiteettilainan kanssa.
