Sortterin tiimi
Sere Hanski
Viime vuosille osuneet poikkeukselliset ja merkittävät kansainväliset kriisit ovat vaikuttaneet niin henkilökohtaisiin kuin yhteiskunnallisiin talousnäkymiin. Yksi konkreettinen mittari luottamuksesta tulevaisuuteen on asuntomarkkinoiden liikehdintä, joka onkin ollut melkoisessa myllerryksessä. Miltä tilanne näyttää alkavan vuoden 2025 kynnyksellä?
Moni asunnon ostaja, myyjä tai asuntosijoittanut on pohtinut, palaako asuntomarkkinatilanne takaisin pandemiaa edeltävään “vanhaan normaaliin” vai alkaako totuttautuminen uuteen normaaliin, jossa inflaatio ja korkojen heilahtelut ovat osa arkea.
Koteja joka tapauksessa myydään ja ostetaan koko ajan, ja luottamus asuntokauppojen näkymiin on varsin korkealla lähes kaikilla tahoilla. Mitä kaikkea asunnon ostajan siis kannattaa huomioida suunnitellessaan kauppoja vuonna 2025?
Yksi iso, myös asuntolainoihin vaikuttava muutos on positiivisen luottotietorekisterin avautuminen. Huhtikuun 2024 alusta alkaen käytössä ollut positiivinen luottotietorekisteri voi helpottaa mutta osalla myös kiristää lainansaannin ehtoja ja mahdollisuuksia.
Positiivisen luottotietorekisterin tarkoitus on antaa mahdollisimman reaaliaikainen tieto yksityishenkilöiden tuloista ja veloista. Näin luotonantaja pystyy aiempaa tarkemmin ja tasapuolisemmin arvioimaan asiakkaidensa maksukykyä. Tarkoituksena on, että positiivisella luottotietorekisterillä ehkäistään kotitalouksien ylivelkaantumista. Luottotietorekisterin avulla myös henkilö itse voi paremmin hahmottaa omaa taloudellista tilannettaan kokonaisuudessaan.
Toinen suuri muutos on astumassa voimaan ensi vuoden alusta. Hallitus on tehnyt päätöksen, että yleistä asumistukea ei enää myönnetä omistusasumiseen lainkaan 1.1.2025 alkaen. Koska yleistä asumistukea ei ole aiemminkaan myönnetty asuntolainan lyhennykseen, vaan ainoastaan korkoon, osa asuntolainan maksajista on tilapäisesti voinut saada merkittävääkin helpotusta äkillisesti ja reilusti nousseisiin korkomenoihin. Vaikka asuntolainaa ei asumistuen varaan tietysti lasketakaan, on tieto asumistuen mahdollisuudesta toiminut huolien huojentajana äkillisesti muuttuneissa elämäntilanteissa.
.svg?ixlib=gatsbyFP&auto=compress%2Cformat&fit=max)
Varainsiirtoveron muutokset astuivat voimaan vuoden 2024 alusta. Muutos yhtäältä vauhditti asuntokauppaa ja osaa se taas kannusti odottamaan kauppojen lukkoon lyöntiä – johtuen siitä, että veroon tuli kaksi isoa muutosta yhtä aikaa.
Vuoden 2023 loppupuolella asuntokauppaa vauhditti tieto siitä, että vuoden 2024 alusta ensiasunnon ostajien varainsiirtoverovapaus poistui kokonaan, joten ensiasunnon ostaja saattoi ajoittaa kauppansa tietoisesti vuoden loppuun. Toisaalta mikäli kyseessä ei ollut ensiasuntoa ostava, kauppa on kannattanut jättää nimenomaan vuoden 2024 puolelle, sillä muiden kuin ensiasuntojen osalta varainsiirtoveroa laskettiin vuoden alusta.
| Varainsiirtovero 2023 | Varainsiirtovero 2024 | |
|---|---|---|
| Kiinteistöt | 4 % | 3 % |
| Asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeet | 2 % | 1,5 % |
Aiemmin asuntomarkkinoihin eniten vaikuttava tekijä on luonnollisesti ollut korkotason nousu, joka kuluttajalle näkyi kuukausierän nousuna. Suomalaiset ovat perinteisesti suosineet vaihtuvakorkoisia asuntolainoja, eikä niitä ole kovinkaan ahkerasti suojattu. Siksi korkojen nousu yli neljään prosenttiin nosti monen asuntolainamenoja jopa sadoilla euroilla kuukaudessa.
Euribor-korko on kuitenkin viime aikoina ottanut suunnan alaspäin ja talous näyttää taantuvan, sillä vuoden 2024 joulukuun alussa euribor 12 kk tippui 2,4 %:iin. 12 kuukauden euriborin suurin hyöty on sen ennakoitavuudessa: lainan korko on tiedossa aina vuodeksi kerrallaan, ja näin oman talouden suunnittelu on selkeää.
Euribor 12 kk kuitenkin reagoi korkojen muutoksiin lyhyempiä korkoja hitaammin, eli korkojen lähtiessä nousuun pian koron tarkistuksen jälkeen 12 kuukauden euribor suojaa korkeammalta korolta pidemmän aikaa, kun taas koron laskiessa hyöty matalasta korosta tulee vasta viiveellä.
Asuntolainan lyhennystavasta riippuen korontarkastushetkellä muuttuu joko maksuerän suuruus tai laina-ajan pituus. Tätä nykyä suomalaiset valitsevat yleisimmin muuttuvan annuiteettilainan, jossa lainan takaisinmaksuaika pysyy sovitun pituisena, ja näin ollen korkojen noustessa maksuerän määrä voi nousta kerralla merkittävästikin.
Mikäli taas on valinnut kiinteän tasaerälainan, kuukausittainen maksuerä pysyy koko laina-ajan samana riippumatta koron nousuista ja laskuista. Tällöin siis lainan maksuaika joustaa: jos korko nousee, koron osuus kasvaa ja lyhennyksen osa pienenee eli lainan takaisinmaksuaika pitenee. Näin kuukausittain maksettava lainaerä on tiedossa vuosiksi eteenpäin ja omaa taloutta on helppo suunnitella. Vaikka koko laina-ajalle laskettavat korkomenot ovat yhtä korkeat kuin muissakin lyhennystyypeissä, tuo varmuudella tiedossa oleva lainaerän suuruus vakautta arkeen aivan eri tavalla ja esimerkiksi säästäminen mahdollistuu eri tavalla kuin annuiteettilainan kanssa.
