Miksi ruotsalaisilla on enemmän lainaa kuin suomalaisilla?

Ruotsalaiset ovat keskimäärin suomalaisia varakkaampia, ja viimeisen 15 vuoden aikana varallisuusero on vain kasvanut. Yksi syy naapurimaan asukkaiden vauraudelle löytyy asuntolainoista, jotka ovat Ruotsissa lähes ikuisia. 

Miten ruotsalainen asuntolaina eroaa suomalaisesta?

Suomalainen ja ruotsalainen asuntolaina eroavat merkittävästi toisistaan. Esimerkiksi Suomessa 200 000 euron asuntolainan hakeminen 25 vuodeksi tarkoittaa sitä, että velallinen lyhentää asuntovelkaa noin 450 eurolla kuukaudessa. Lisäksi maksettavaksi tulevat luonnollisesti myös korot ja ilman erityisjärjestelyjä koko laina on pakollista maksaa täysmääräisesti takaisin 25 vuodessa. Ruotsissa puolestaan asuntovelallinen lyhentää samansuuruista lainaa yhteensä vain noin 300 eurolla kuukaudessa. Lisäksi lainan lyhentäminen lopetetaan siinä vaiheessa, kun asunnosta on maksettu 50 prosenttia ja loput jätetään ikuiseksi lainaksi, josta maksetaan kuukausittain vain korot.

Ruotsin mallissa asuntovelalliselle kertyy elämänsä aikana vähemmän asuntovarallisuutta tämän lopettaessa lainan lyhentämisen siinä vaiheessa, kun asunnosta on maksettu puolet. Tämä tarkoittaa luonnollisesti sitä, että velallisen kuoltua jää omaisille pienempi perintö, sillä asunnosta puolet on edelleen velkaa. Toisaalta taas velallinen on voinut sijoittaa ylimääräistä rahaa myös muihin kohteisiin, kuten osakkeisiin, jotka puolestaan voivat kasvattaa omaisille jäävää perintöä.

Edes pankkien näkökulmasta Ruotsin ikuiset asuntolainat eivät ole ongelma, sillä kun lainan lyhentäminen lopetetaan puolessa välissä ja velalliset maksavat enää vain korkoja, saavat pankit lainoista enemmän korkotuottoja. Toimintatapa on pankeille lähes riskitön, sillä kun asuntolainasta on maksettu puolet, on lähes varmaa, että velallisen mahdollisen maksukyvyttömyyden tilanteessa asunnon realisointiarvo on korkeampi kuin lainasumma. Tämän kaltainen laina ei ole pankille riski, joten sillä ei ole väliä, vaikka lainaa ei maksettaisi takaisin kokonaan.

Miksi Suomen asuntolainamarkkinat ovat erilaiset?

Suomessa on lainamarkkinoilla päädytty erilaiseen malliin mahdollisesti siksi, että 1980-luvulle asti pääomasääntely oli tiukkaa ja siten pankkien omarahoituksen saanti niukkaa. Sen vuoksi tuolloin pankit myönsivät lainoja vain vähän ja lyhyillä takaisinmaksuajoilla. Myös 1990-luvun pankkikriisi ja lama osuivat Suomeen rajusti, mikä on jättänyt suomalaisiin tietoisuuden ja pelon lainanoton riskeistä. Toisin sanoen osittain historiallisista syistä suomalaiset tyypillisesti varovat taloudellisia riskejä muita pohjoismaalaisia enemmän.

Ruotsalaiset ovat huolettomampia lainojensa kanssa myös siksi, että Ruotsilla on oma valuutta ja itsenäinen keskuspankki. Tämä tarkoittaa sitä, että mikäli ruotsalaiset joutuvat velkojensa kanssa ongelmiin, voi Ruotsin keskuspankki esimerkiksi laskea korkoa. Suomi puolestaan kuuluu euroalueeseen, jonka rahapolitiikasta päättää Euroopan keskuspankki, jonka toimintaan tai Euribor-korkoihin eivät vaikuta suomalaisten mahdolliset ongelmat velkojensa maksussa.

On kuitenkin syytä muistaa, että asuntolainamarkkinoilla Suomi ei kuitenkaan ole lyhyempien laina-aikojen vuoksi mikään kummajainen, vaan itse asiassa Ruotsin ikuinen asuntolainamalli on poikkeus myös kansainvälisesti. Luonnollisesti yleinen tapa luotonannossa on globaalisti se, että jossain vaiheessa laina täytyy maksaa takaisin.

Myös Suomessa laina-ajat ovat pidentyneet

Vaikka meillä on Ruotsia konservatiivisemmat asuntolainamarkkinat, ovat lainojen takaisinmaksuajat selvästi pidentyneet myös Suomessa. Vielä 90-luvun lopulla laina-ajat olivat tyypillisesti 10–15 vuotta, mutta nykyään 25 vuoden lainat ovat melko yleisiä, ja viime vuosien aikana jopa sitäkin pidemmät lainat ovat yleistyneet. Suomen Pankin tilastojen mukaan nykyään jo 40 prosentissa asuntolainoista takaisinmaksuaika on 25 vuotta tai pidempi, kun vielä kymmenen vuotta sitten uusista lainoista yli 25 vuoden lainoja oli vain noin 15 prosenttia.

Suomessa on siis siirrytty vähitellen lähemmäs Norjan asuntolainamallia, jossa laina-ajat ovat pidempiä kuin Suomessa, mutta silti lyhyempiä kuin Ruotsissa. Muutoksesta huolimatta Suomessa ollaan hyvin kaukana Ruotsin lähes ikuisista asuntolainoista ja suomalaiset asuntovelalliset käyttävät edelleen lainan lyhennyksiin suuren osan nettotuloistaan.

Ruotsin asuntolainamallin haitat

Ruotsin asuntolainamarkkinat voivat äkkiseltään vaikuttaa houkuttelevilta, sillä ikuiset ja kuukausitasolla edulliset lainat mahdollistavat varallisuuden kasvattamisen myös muissa sijoituskohteissa. Tämän lisäksi elämiseen jää enemmän rahaa. Ruotsin asuntolainamalli ei kuitenkaan ole lainanottajalle niin erinomainen kuin miltä se ensi alkuun vaikuttaa, vaan sillä on myös negatiivisia vaikutuksia.

Yksi selkeimmistä Ruotsin asuntolainamarkkinoiden negatiivisista ilmiöistä on se, että pitkät laina-ajat ovat nostaneet reippaasti asuntojen hintoja, mikä on kehittänyt Ruotsiin asuntokuplan. Esimerkiksi Tukholmassa asunnot ovat jo huomattavan kalliita ja hinnat ovat nousseet nopeasti. Tämän on aiheuttanut se, että kohtuuttoman pitkien laina-aikojen ansiosta ihmiset voivat ottaa tavallista suuremman lainan ostaakseen suuremman asunnon. Tämän kaltainen lainan hakeminen kuitenkin nostaa roimasti kaikkien asuntojen hintoja. Näin ollen suuremmalla lainalla enää saakaan suurempaa asuntoa, vaan samanlaisen kuin ennenkin, mutta korkeammalla hinnalla.

Toinen selvästi negatiivinen puoli Ruotsin asuntolainoissa on niiden lainamarginaalit. Lainamarginaaleilla tarkoitetaan pankin osuutta lainan kokonaiskorosta, joka muodostuu siis esimerkiksi euriboriin sidotusta viitekorosta sekä pankin asettamasta lainamarginaalista. Ruotsissa pankit voivat halutessaan muuttaa asuntolainan marginaalia kesken laina-ajan, mikä puolestaan vaikuttaa lainan kuluihin. Suomessa puolestaan lyhyempien laina-aikojen ansiosta pankkien asettamat lainamarginaalit ovat kiinteät, mikä vähentää lainakustannusten yllättäviä muutoksia. Kiinteiden lainamarginaalien takia Suomessa asuntolainojen kokonaiskorot ovatkin olleet Suomessa yleensä matalampia kuin Ruotsissa.

Ruotsalaiset ovat hyötyneet matalista koroista ja osakekurssien noususta

Suomen ja Ruotsin asuntolainamalleja vertailtaessa on helppo todeta, että molemmissa malleissa on sekä hyvät että huonot puolensa. Siinä missä suomalaiset kerryttävät elämänsä aikana enemmän asuntovarallisuuttaan maksamalla asuntolainoistaan kuukausitasolla enemmän, voivat ruotsalaiset puolestaan kasvattaa omaisuuttaan muilla tavoin, kun lainakulut ovat kuukausitasolla pienemmät.

Asuntolainamallien maidenvälisten erojen vuoksi ruotsalaisilla on siis keskimäärin enemmän lainaa kuin suomalaisilla, sillä Ruotsin ikuisten asuntolainojen takia ihmisillä on varaa suurempiin lainoihin. Ruotsin asuntolainamalli on toiminut ruotsalaisten eduksi erinomaisesti viimeisen 10–15 vuoden aikana: vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen monet ruotsalaiset ovat vaurastuneet, kun heillä on ollut varaa sijoittaa asunnon ohella esimerkiksi kasvaneille osakemarkkinoille. Velkavipuun nojaavaan Ruotsin asuntolainamalliin sisältyy myös riskejä, mutta koska korot ovat olleet alhaalla pitkään, on Ruotsilla ollut siten myös onnea riskien välttämisessä. Tämän vuoksi länsinaapurimme ovat selvästi hyötyneet riskinotosta ja rohkeista asuntolainamarkkinoistaan.