Takaisin blogiin

Asiantuntijoiden vinkit asuntosijoittamisen aloittamiseen

Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut viime aikoina huimasti. Matalat korkotasot ovat houkutelleet yhä useampia sijoitustoiminnasta kiinnostuneita asuntosijoittamisen piiriin. Joonas Orava ja Olli Turunen ostivat ensimmäisen yhteisen asuntonsa sijoitusmielessä vuonna 2010. Tällä hetkellä kaverukset omistavat yhdessä yli 30 asuntoa.

Asuntosijoittamista käsittelevän Osta, vuokraa, vaurastu -kirjan kirjoittaneet Olli Turunen ja Joonas Orava muistavat edelleen hyvin joulukuisen päivän vuonna 2010, jolloin he ostivat yhdessä ensimmäisen omistusasuntonsa. Alkuun tarkoitus ei ollut perustaa järjestelmällistä asuntosijoitustoimintaa, vaan hankkia muutama yhteinen sijoituskohde ja kartuttaa omaisuutta. Ääni muuttui kuitenkin nopeasti jyväskyläläisten kaverusten kellossa ja he alkoivat haaveilla omistavansa vuoteen 2020 mennessä yhteensä 20 asuntoa. Nyt eletään vuotta 2019 ja Olli Turunen ja Joonas Orava omistavat yhdessä yli 30 asuntoa.

Tapasimme kaverukset ja esitimme heille kattavan kysymyspatteriston aiheesta asuntosijoittaminen.

Q: Mitkä ovat hyvän sijoitusasunnon kriteerit?

Joonas & Olli: Kiinnitämme aina huomiota viiteen kohtaan: asunnon sijainti, asunnon koko, taloyhtiön kunto, asunnon kunto ja vuokratuotto.

  1. Sijainti – Sijoitusasunnon on hyvä olla keskeisellä sijainnilla erilaisten palveluiden ja hyvien liikenneyhteyksien läheisyydessä. Jos puhutaan maantieteellisistä alueista, yliopistokaupungit ovat tunnetusti hyviä kohteita sijoitusasunnon ostoon.
  2. Asunnon koko – Yksiöt ovat sijoitusmielessä houkuttelevampia kuin kaksiot ja kolmiot. Tämä johtuu pitkälti Suomen asuntokannasta: kolmioita ja kaksioita on rakennettu huomattavasti enemmän kuin yksiöitä. Vuokralaisten keskuudessa kysyntä on kuitenkin ylivoimaisesti suurinta yksiöiden kohdalla. 
  3. Taloyhtiön kunto – Ennen sijoitusasunnon ostamista tulisi selvittää taloyhtiön korjaushistoria: 
  • Milloin putkiremontti on ajankohtainen? 
  • Missä kunnossa kiinteistön julkisivu on?
  • Missä kunnossa parvekkeet, katto ja ikkunat ovat?

Asunto, johon on esimerkiksi tulossa putkiremontti voi olla edullisesti saatavilla, mutta se on harvemmin niin edullinen kuin sen pitäisi olla.

  1. Asunnon kunto – Asuntonäytöissä kiinnitämme erityistä huomiota keittiön ja kylpyhuoneen kuntoon. Keittiö ja kylpyhuone ovat asuntojen kalleimmat tilat remontoida ja voivat vaikuttaa ratkaisevasti sijoituksen tuottoon. Remonttiin käytetyt kustannukset eivät näy sellaisenaan asunnon vuokratuotossa tai jälleenmyyntiarvossa, joten sijoittamista välittömien keittiö- ja kylpyhuoneremonttien tarpeessa oleviin asuntoihin kannattaa harkita tarkkaan.   
  2. Vuokratuotto – Vuokratuottoa ei voi eurolleen tietää etukäteen, mutta siitä täytyy olla jokin käsitys ennen kuin ostaa sijoitusasunnon. Ennen asunnon ostoa pitää pystyä kohtuullisella tarkkuudella määrittämään, kuinka paljon siitä voi saada vuokraa ja suhteuttaa tämä lukema asunnon ostohintaan. 

Q: Asuntojen arvoa kohennetaan yleensä remontilla. Suositteko sijoituskohteina enemmän vanhoja, remontin tarpeessa olevia asuntoja vai uusia asuntoja?

Joonas & Olli: Vanhoissa asunnoissa variaatio on paljon suurempi: voi löytää todellisia helmiä ja todellisia sudenkuoppia. Jos aikoo sijoittaa remontin tarpeessa olevaan vanhaan asuntoon, asunnon koon ja sijainnin pitää olla optimaalisia sijoitusmielessä. Tämän olemme oppineet kantapään kautta: ostimme suuria, perusteellisen remontin tarpeessa olevia kaksioita 15 kilometriä Jyväskylästä etelään. Remonttiin upposi paljon rahaa eikä asuntojen sijainti tarjonnut kummoista vuokratuottoa. Ostimme asunnot halvalla, mutta jouduimme myymään asunnot eteenpäin vielä halvemmalla. 

Uusissa asunnoissa vuokratuotto on lähtökohtaisesti alhaisempi. Niissä on kuitenkin monta hyvääkin puolta. Esimerkiksi uusien asuntojen moitteeton kunto ja hyvä varustelu ovat vuokralaisille isoja plussia ja täten myös sijoittajalle huolettomia kohteita.

Q: Mikä tekee asunnosta hyvin varustellun?

Joonas & Olli: Hyvin varustellusta asunnosta löytyvät astianpesukone, pesukone ja parveke. Tai ainakin liitännät tulisi olla paikallaan astian- ja pyykinpesukoneelle. Nämä asiat ovat yllättävän tärkeitä asunnon vuokrattavuuden suhteen. Joskus vuokralaisen saaminen asuntoon voi jäädä kiinni puuttuvasta astianpesukoneesta.

Suhtautuminen parvekkeeseen vaihtelee alueittain. Esimerkiksi Helsingissä parvekkeettomaan asuntoon ei ole vaikeaa saada vuokralaista, mutta Jyväskylässä parvekkeeton asunto on jo niin epätavanomainen, että se voi haitata asunnon vuokrattavuutta. Lasitettu parveke on vielä isompi plussa.

Q: Puhutte paljon asunnon vuokrattavuuteen liittyvistä asioista. Pätevätkö asunnon vuokrattavuuteen ja jälleenmyyntiarvoon samat lainalaisuudet?

Joonas & Olli: Ei välttämättä. Vuokrattavuudella tarkoitetaan sitä, kuinka hyvin asunto houkuttelee vuokralaisia, ja jälleenmyyntiarvolla tarkastellaan, miten hyvin asunnon saa myytyä eteenpäin.

Kantakaupungissa sijaitsevan lähiöyksiön saattaa saada helposti vuokralle kesäisin, kun kaupunkeihin muuttaa paljon opiskelijoita. Keskustan ulkopuolella sijaitsevaa yksiötä ei kuitenkaan kovin helposti haluta ostaa omaksi. Varsinkin nykyään, kun sijoittajatkin keskittyvät entistä enemmän keskustojen läheisyydessä oleviin asuntoihin, voi edessä olla tilanne, jossa asunnon jälleenmyytävyys on huono, vaikka vuokrattavuus onkin erittäin hyvä.

Etenkin pienempien asuntojen kohdalla markkina on pitkälti sijoittajavetoinen, mikä vaikuttaa tietysti asuntojen jälleenmyyntiarvoon. Jos sijoittajakysyntä ei ole korkealla, voi jopa Helsingin Kalliossa sijaitsevan yksiön jälleenmyynti olla vaikeaa, vaikka siihen löytyy helposti vuokralainen.

Q: Miten kuvailisitte Suomen asuntomarkkinoita tällä hetkellä sijoittajan näkökulmasta?

Joonas & Olli: Asuntosijoittamisen suosiota on kiihdyttänyt matalat korkotasot, mikä on saanut asuntojen hinnat nousemaan nopeammin kuin vuokrat. Vuokratuotot ovat yleisesti ottaen alhaisemmat hyvillä sijainneilla eli todella hyvien kohteiden löytäminen on tällä hetkellä vaikeampaa. 

Kokonaisuutena asuntosijoittamisen perusvire on kuitenkin edelleen hyvä: isoimmat kaupungit kasvavat, jolloin tarvitaan lisää hyviä vuokra-asuntoja. Lisäksi korkotason ei ennusteta nousevan nopeasti eli velkavivulla saa nostettua tuottolukemia.

Yleisesti ottaen yliopistokaupungit ovat edelleen kiinnostavia kohteita asuntosijoittajille. Monien opiskelijoiden mieleen ovat keskustassa sijaitsevat asunnot. Koulun läheisyydessä sijaitsevat asunnot ovat niin ikään opiskelijoiden suosiossa ja monet asettavat sellaisen jopa keskustassa sijaitsevan asunnon edelle.

Q: Asuntosijoittamisen yhteydessä puhutaan usein velkavivun hyödyntämisestä. Mistä oikein on kyse?

Joonas & Olli: Käytännössä siinä on kyse siitä, että asunto hankitaan käyttämällä vähän omaa rahaa ja paljon pankin rahaa. Esimerkiksi 100 000 euron asunnon ostoon voi pankista riippuen saada 70 000–75 000 euroa lainaa ja sitten loput asunnon hinnasta katetaan omalla rahalla. 

Velkavivun ideana on se, että vuokratuotoilla lyhennellään asuntolainaa. Ihannetilanteessa vuokralainen maksaa koko asuntolainan puolestasi. 

Q: Kannattaako sijoitustoimintaan perustaa yhtiö vai ostaa asunnot omiin nimiin?

Joonas & Olli: Jos on jo osakeyhtiö, joka tekee muutakin liiketoimintaa, eikä tarvitse vuokratuloja päivittäiseen elämiseen, silloin voi ostaa asunnot yhtiölle. Pelkästään sijoitusyhtiönä tehtävä toiminta pitää olla aika mittaavaa ja pitkäjänteistä, jotta se on järkevää. Peukalosääntönä käytämme tämän kysymyksen äärellä sitä, että yhdestä muutamaan asuntoon kannattaa ostaa omiin nimiin.

Osakeyhtiömuotoisuus tuo toimintaan tiettyjä kuluja. Esimerkiksi lakisääteiset asiat ja kirjanpito vaativat rahallisia panostuksia. Rahoituksen saanti on vaikeampaa osakeyhtiön nimiin ja se on usein myös hieman kalliimpaa. Jos osakeyhtiö omistaa vain muutamia asuntoja niin nämä ylimääräiset kulut nousevat helposti niin korkeaksi, että ne haukkaavat sen hyödyn, mitä toiminnasta voisi rahallisesti saada. Osakeyhtiömuotoisuuden plussana on matalampi verotus, mutta siitäkin on hyötyä vasta kun omistusasuntoja on useita.

Q: Mitä sijoitusasunnon vuokran hinnoittelussa kannattaa ottaa huomioon?

Hinnoitteluun vaikuttavat eniten asunnon sijainti, koko ja varustelu. Nämä ovat ne peruselementit, jotka muodostavat käsityksen asunnon hinnasta. Keskeisellä sijainnilla olevasta hyvin varustellusta asunnosta voi luonnollisesti pyytää enemmän kuin kantakaupungissa sijaitsevasta asunnosta.

Vuokran hinnoittelussa kannattaa seurata Vuokraoven ja Oikotien palveluista löytyvien asuntojen hintoja. Asunnot voi rajata koon, sijainnin ja varustelun mukaan vastaamaan sinun sijoituskohdettasi, jolloin saat kattavan näytteen markkinoiden hintatasosta.

Kiitos Joonas ja Olli haastattelusta. Tiivistetäänkö vielä haastattelun anti viiteen vinkkiin aloittelevalle sijoittajalle? 

Joonas & Olli: Ehdottomasti. Alkuun pääsee seuraamalla näitä askelmerkkejä. 

  1. Perehdy – Nykyään tietoa on tarjolla erittäin paljon: kirjoja, blogeja, podcasteja ja valmennuksia löytyy suomeksi todella paljon, joten tietoa kannattaa hyödyntää.
  2. Käy näytöillä – Vaikka netissä on helppo selata asuntoja ja vertailla kohteita, paikan päällä näkee asioita uudesta vinkkelistä ja oppii alueesta aivan toisin kuin sohvalta käsin. Hyvä markkinatuntemus syntyy parhaiten Excelin ja jalkatyön yhdistelmällä.
  3. Sovi rahoitus valmiiksi – Todella hyvät kohteet menevät nopeasti. Jos alat vasta siinä vaiheessa varata aikaa pankkiin, olet todennäköisesti myöhässä.
  4. Liity Vuokranantajiin – Jo ennen ensimmäistä asuntoa on hyvä käydä Vuokranantajien tilaisuuksissa, joista oppii paljon ja joissa tutustuu samankaltaisiin ihmisiin, joilla on useita asuntoja. Lisäksi Vuokranantajien sivuilta löytyy tukku arvokasta tietoa, esimerkiksi ajantasaisimmat sopimuspohjat yms.
  5. Ensiasunto on kuin ensitreffit – Jos ensimmäinen kerta menee huonosti, harvoin tulee toista. Eli kannattaa tehdä kotiläksyt hyvin ja ostaa mieluummin hieman turvallisempi kohde hyvällä sijainnilla kuin näennäisesti korkeaa vuokratuottoa näyttävä kohde kaukana palveluista ja oppilaitoksista.

Takaisin blogiin