Kerrostaloasuntoa ei kannata koskaan ostaa pelkän intuition pohjalta. Jos asunnon ostaa omaan käyttöönsä, pelkästään oman viihtyvyyden takia on välttämätöntä perehtyä asunnon kuntoon ja asuinalueeseen. Jos asunto laitetaan vuokralle, kannattaa laskin olla mukana ostopäätöksen jokaisessa käänteessä, jotta saat sijoitetulle pääomallesi parhaan mahdollisen tuoton.
Tuloillaan olevat remonttityöt ovat lähtökohtaisesti positiivinen asia, sillä asunnon kunnon kohentuessa myös asunnon arvo nousee. Täytyy kuitenkin muistaa, että itse remonttiin uppoaa rahaa ja vain huolellisilla laskelmilla voit selvittää, onko perusteellisen remontin kokeva asunto kannattava ostos. Remontin rahoitukseen voi käyttää säästöjä tai sitä varten voi hakea esimerkiksi remonttilainaa.
Kaikki tämä selvitystyö alkaa taloyhtiön kunnossapitoselvitykseen tutustumalla.
Kunnossapitoselvitys auttaa varautumaan remontteihin
Kunnossapitoselvitys on asunnon ostajalle elintärkeä paperi, sillä siitä löytyy listattuna taloyhtiön asuntojen kaikki tulevat korjaustarpeet. Kunnossapitoselvitykseen ei ole kuitenkaan merkitty yksityiskohtaisia remonttiajankohtia, vaan selvityksessä esitetään taloyhtiön ja huoneiston korjaustarpeet noin viiden vuoden aikajanalla.
Saat joko isännöitsijältä tai välittäjältä kunnossapitoselvityksen. Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa asuntoyhtiön hallituksen laatimaan kunnossapitoselvityksen ja toimittamaan sen sinulle pyydettäessä. Hallitus voi laatia kunnossapitoselvityksen itse tai käyttää apunaan ulkopuolista asiantuntijaa. Tämä kannattaa varmistaa selvityksestä, sillä asiantuntijan laatima selvitys on luotettavampi kuin yksinomaan asuntoyhtiön hallituksen laatima selvitys. Kunnossapitoselvityksestä löydät myös hinta-arviot tulevaisuuden korjaustoimenpiteistä. Tässä kohtaa kannattaa kuitenkin muistaa, että kyseessä on nimenomaan hinta-arvio ja remonttien hinnat voivat vielä muuttua matkan varrella.
Putkiremontti – uhka vai mahdollisuus?
Putkiremontin esille ottaminen missä tahansa yhteydessä saa monien niskavillat nousemaan pystyyn. Horisontissa siintävä putkiremontti ei ole kuitenkaan aina negatiivinen asia, ja putkiremontin vaikutukset asuntokauppaan määrittyvät pitkälti asunnon käyttötarkoituksen mukaan.
Jos asunnon ei ole tarkoitus olla heti asumiskelpoinen, voi tuleva putkiremontti avata samalla mahdollisuuden laajemmalle keittiö- ja kylpyhuoneremontille. Usein asuntokaupassa pätee kuitenkin nyrkkisääntö, jonka mukaan asuntoa ei kannata ostaa, mikäli siihen on tulossa putkiremontti.
Putkiremontin kustannuksia on todella vaikea arvioida, vaikka saisitkin välittäjiltä tai isännöitsijältä apua laskelmissa. Isännöintiliiton laskelmien mukaan keskimääräinen hinta putkiremontille on noin 789 euroa neliöltä.
Putkiremontti vaikuttaa pääasiassa negatiivisesti asunnon hintaan. Hinnan lasku alkaa jo muutama vuosi ennen putkiremonttia ja on voimakkaimmillaan juuri ennen putkiremontin alkamista. Remontin jälkeen asunnon hinta nousee, mutta nousu harvemmin riittää kattamaan remontista aiheutuneet kulut. Jos kuitenkin olet ostamassa asunnon, johon on tulossa putkiremontti, sinun kannattaa lisätä remontin kustannukset asunnon myyntihintaan ja vertailla hintoja samankaltaisten kohteiden kanssa, joihin putkiremontti on jo tehty.
Kattoremontti – rakenteet ratkaisevat
Kattoremontti ei ole mittakaavaltaan yhtä suuri toimenpide kuin putkiremontti eikä se vaikuta merkittävästi asuttavuuteen. Kattoremontista aiheutuvat asumisen haasteet liittyvät pääsääntöisesti meluun ja taloyhtiön parkkipaikkojen katoamiseen rakennustelineiden alle.
Kattoremontin kustannukset vaihtelevat suuresti riippuen siitä, mitä kattomateriaalia uudessa katossa käytetään. Tiili-, pelti-, huopa- ja bitumikatteet ovat Suomen sääoloissa tavallisimpia kattomateriaaleja. Tiili- ja peltikatot ovat erityisen hyviä kattomateriaaleja niiden kestävyyden takia. Arvokiinteistöissä suositaan myös kuparia, jonka kestävyys on omassa luokassaan. Kuparin käyttöikä voi olla jopa 100 vuotta. Muiden kattomateriaalien käyttöikä on hieman lyhyempi: huopa- ja bitumikaton käyttöikä on tavallisesti 30 vuotta ja pelti- ja tiilikatot kestävät tyypillisesti 50 vuotta. Kattomateriaalien suhteen kannattaa olla kaukaa viisas. Kestävämpien materiaalien käyttö nostaa remontin kustannuksia, mutta pitkäkestoisuutensa vuoksi ne myös kohottavat asunnon arvoa ja keventävät tulevaa remonttitaakkaa.
Putkiremontin tavoin kattoremontin hintahaarukka on laaja. Tavallisesti kattoremontin kustannukset ovat 15–80 euroa neliöltä.
Julkisivuremontti – kerrostalon kasvojenkohotus
Kattoremontin tapaan, julkisivuremontti ei pakota asukkaita evakkoon, vaikka remontista saattaa koitua meluun ja estetiikkaan liittyvää haittaa. Julkisivuremontin näkyvin ominaispiirre on koko kerrostalon julkisivun peittävä rakennuspressu, joka voi estää asunnon ikkunoiden avaamisen läpi remontin.
Julkisivuremontin hintaan vaikuttavat sen kesto, laajuus ja remonttitoimenpiteet. Tavallisimpia julkisivuremontin remonttitoimenpiteitä ovat maalaus, pinnoitus, hiekkapuhallus ja saumaus. Remonttitoimenpiteiden vaihtelevuuden takia hintahaarukka julkisivuremontille on satoja euroja.
Asunnon oston kannalta julkisivuremontin vaikutus asunnon hintaan riippuu asunnon julkisivun kunnosta. Jos huonokuntoisen kerrostalon julkisivu remontoidaan, näkyy se asunnon todennäköisenä arvonnousuna. Jos kerrostalossa sen sijaan on jo kelvollinen julkisivu ja se remontoidaan, asunnon arvonnousu ei ole taattu. Asunnon vuokrattavuuden kannalta parvekkeiden remontointi ja lasitus ovat aina positiivisia asioita, sillä vuokralaiset tuntuvat arvostavan viihtyisiä ja hyväkuntoisia parveketiloja.
Kuten muidenkin remonttien kohdalla, tarkka laskelma remontin kustannuksista ja vertailu samankaltaisten kohteiden kanssa on paras tapa selvittää julkisivuremontin vaikutus sijoituksesi tuottoon.
Ikkunaremontti – hukkalämpö kuriin uusilla ikkunoilla
Ikkunaremontti eroaa yllä mainituista remonteista siten, että se tiputtaa pitkällä tähtäimellä asunnon hoitovastiketta ja asumiskustannuksia. Koska lämpö pääsee karkaamaan vanhoista ikkunoista herkemmin, vaikuttaa ikkunaremontti positiivisesti asunnon energiankulutukseen alentaen samalla myös hoitovastikkeen kuluja.
Ikkunaremontti toteutetaan yleensä julkisivuremontin yhteydessä, jolloin ikkunoiden lisäksi uusitaan parvekeovet. Yleisesti hyväksytty hinta-arvio ikkunaremontin kustannuksista on 50–120 euroa neliöltä. Pientaloissa voi laskea suuntaa-antavasti yhden ikkunan maksavan 500 euroa.
Asunnon ostajan kannalta ikkunaremontti on hyvä asia, sillä se on melko edullinen remontti, joka kuitenkin nostaa välittömästi asunnon viihtyvyyttä, energiatehokkuutta ja arvoa. Ikkunaremontista koituu luonnollisesti kuluja, mutta asunnon arvonnousun ja paremman vuokrattavuuden turvin remontti voi maksaa itsensä takaisin verrattain lyhyelläkin aikavälillä. Remontin hyötyjen realisoitumiseen liittyvät tietysti myös muut tekijät, kuten asunnon sijainti sekä asuntomarkkinoiden tilanne.
Keittiö- ja kylpyhuoneremontti putkiremontin yhteydessä
Kuten aiemmin mainittu, putkiremontti voi avata mahdollisuuden laajemmalle keittiö- ja kylpyhuoneremontille. Keittiöremontti kannattaa tehdä putkiremontin yhteydessä jo siitäkin syystä, että valtaosa keittiön kaapistoa pitää purkaa putkiremontin tieltä. Lisäksi vanhan kaapiston asentaminen takaisin paikalleen putkiremontin jäljiltä onnistuu harvemmin siististi. Uuden keittiön vaikutusta asunnon vuokrattavuuteen ja jälleenmyyntiarvoon ei voi myöskään väheksyä – uusi keittiö kiinnostaa vuokralaisia ja asunnon ostajia lähes poikkeuksetta aina.
Aikataulu- ja kustannussyistä myös kylpyhuoneremontti on järkevä toteuttaa putkiremontin yhteydessä. Kuten keittiöremontissakin, kylpyhuone kalusteineen ja pintoineen menee putkiremontin yhteydessä joka tapauksessa uuteen uskoon. Taloyhtiö antaa ehdotukset materiaaleista ja kalusteista, mutta jos ne eivät miellytä, voit aina toteuttaa omiin nimiin muutostöitä, jotka poikkeavat taloyhtiön linjasta. Ei ole lainkaan epätavanomaista, että osakkaat haluavat toteuttaa omia remonttitöitään taloyhtiön remontin yhteydessä. Erillisten muutostöiden teettäminen taloyhtiön suunnittelijoilla yhteisen remontin yhteydessä vähentää myös paperitöitä, sillä kyseisille suunnittelijoille kohde on jo entuudestaan tuttu eikä sinun tarvitse hakea remontille erillistä rakennuslupaa.
Keittiö- ja kylpyhuoneremontin teettäminen putkiremontin yhteydessä on monelta osin hyödyllistä. Se säästää aikaa, vaivaa ja on käytännön syistä fiksu ratkaisu. Esimerkiksi kylpyhuonekalusteiden paikkojen vaihtaminen on usein hankalaa. Putkiremontin yhteydessä kalusteet puretaan aina, mikä mahdollistaa kylpyhuonekalusteiden uudelleenjärjestelemisen. Remonttitöiden yhteensovittaminen helpottaa myös isännöitsijän taakkaa, sillä pääurakoitsija on jo hankittu ja yksilölliset remonttisuunnitelmat ovat helpommin yhteensovitettavissa. Yksilöllisissä remonteissa muutostöiden kustannuksista vastaat osakkaana aina itse ja kaavailemasi muutokset vaativat myös taloyhtiön hyväksynnän.
Putkiremonttiin yhdistettävistä muutostöistä sinun kannattaa pyytää pääurakoitsijalta hyvissä ajoin tarjous. Jos omistat samasta taloyhtiöstä useamman asunnon, joihin muutostöitä tilataan, voit saada remontin teetettyä tavallista halvemmalla.
Pysy kärryillä kerrostaloasuntojen kuluista – muista nämä asiat
- Perehdy aina kunnossapitoselvitykseen.
- Tee huolellinen laskelma remontin kustannuksista ja peilaa sitä asunnon hintaan. Muista, että luvut ovat aina arvioita eli laskelmat kannattaa tehdä hieman yläkanttiin.
- Selvitä aina remontin laajuus, kesto ja käytettävät materiaalit sekä niiden vaikutukset remontin kustannuksiin.
- Tiedosta remontin tuomat riskit asunnon jälleenmyyntiarvon kannalta.
- Älä sokaistu remontoitavan asunnon alhaisesta myyntihinnasta – asunnon arvo nousee harvoin remonttikustannusten verran.
- Muutama vuosi sitten remontoitu asunto on kallis, mutta säilyttää hyvin arvonsa.
