Asuntolainalaskuri – ensimmäinen askel kohti unelma-asuntoa

Enimmäisluottosuhde eli lainakatto määrittää sen, kuinka paljon sinun olisi hyvä säästää ennen asunnon ostoa. Enimmäisluottosuhde on lakisääteinen. Asuntoa tai kiinteistöä ei voi ostaa kokonaan lainarahalla.

Lainakaton tarkoituksena on huolehtia, etteivät kuluttajat ja taloudet ylivelkaantuisi. Lainakatto korostaakin säästämisen merkitystä – kun säästössä on tarpeeksi rahaa, yllättävät menot ja lainan takaisinmaksut eivät kaada henkilökohtaista taloutta.

Lainakatto määrittelee lainaosuuksia seuraavasti:

• pankit voivat myöntää asuntolainaa enintään 85 % asunnon hinnasta
• ensiasunnon ostaja ja ASP-säästäjä voi saada lainaa 95 % asunnon hinnasta

Kaiken kaikkiaan sinun tulee kattaa noin 30 % kohteen hinnasta säästöillä tai muilla vakuuksilla. Yleensä omarahoituksen määrästä on kuitenkin mahdollista neuvotella, ja pankit saattavat joustaa esimerkiksi silloin, jos kuluttajalla on riittäviä lisävakuuksia lainalle.

Asuntolaina on yksi elämän suurimmista lainoista, jonka korkoja ja kuluja maksat takaisin pankille kuukausittain.

Lainan koron määrittävät lainasumma, laina-ajan pituus, pankki ja pankin marginaalit, oma taloustilanteesi, viitekorko ja vallitseva yleinen taloustilanne.

Asuntolainan korko on yleensä sidottu viitekorkoon. Erilaisia viitekorkoja ovat Prime-korko, Euribor-korko ja kiinteä korko.

• Prime-korko on pankin oma korko, jonka suuruuden pankki päättää itse. Prime-koron suuruuteen vaikuttavat yleinen taloudellinen tilanne ja inflaatio.
• Euribor-korko on euroalueen viitekorko, johon vaikuttavat Euroopan rahamarkkinat. Suomessa suurin osa asuntolainoista on sidottu 12 kuukauden euriboriin, eli lainan korko tarkistetaan kerran vuodessa.
• Lainalle voidaan sopia kiinteä korko, joka tarkoittaa, että lainan viitekorko pysyy samana, eivätkä markkinoiden korkotasojen vaihtelut vaikuta siihen. Kiinteä korko saattaa olla hyvä vaihtoehto silloin, jos korkojen on ennustettu nousevan tulevaisuudessa. Toisaalta korkotasoon sidottuna kiinteä korko voi tulla kalliiksi, jos korkotasot laskevatkin myöhemmin.

Suomalaiset pankit käyttävät usein viitekorkona 12 kuukauden euriboria. Euribor on pysynyt viime vuosina negatiivisena, mutta siitä ei valitettavasti ollut hyötyä asuntovelallisille. Tämä johtuu siitä, että asuntolainan kohdalla viitekorko ei voi olla negatiivinen, vaan se on vähintään nolla.

Vuoden 2022 aikana Euribor kääntyi kuitenkin plussan puolelle. Vuoden 2022 lokakuussa 12 kuukauden euribor-korko sijoittui 2–3 % välille, kun se vielä vuoden 2022 alussa oli negatiivinen. Euriborin kehittymistä kannattaa seurata vähintään vuosittain, mikäli sinulla on olemassa olevaa lainaa tai olet valitsemassa uutta viitekorkoa esimerkiksi asuntolainalle.

Korkokatto on pankin maksullinen lisäpalvelu, joka sitoo lainan johonkin edellä mainituista viitekoroista. Kun laina on sidottu viitekorkoon, voit varmistua siitä, että korkotaso ei tuo sinulle lisäkustannuksia. Jos korkokatto on esimerkiksi lainaa otettaessa 2 %, asuntolainan korko ei voi ylittää tätä tasoa vaikka korkotaso heittelisi. Korkokaton voi sopia pankin kanssa jopa 14 vuoden ajaksi.

Kun haet asuntolainaa, viitekoron päälle lisätään pankin oma marginaali. Marginaali määrittää, paljonko pankki perii katetta lainasta. Marginaali vaihtelee siis pankeittain.

Asuntolainan marginaali on myös aina asiakaskohtainen. Pankit pyrkivät selvittämään mahdollisimman tarkkaan, pystyykö asiakas maksamaan lainan sovitusti takaisin. Epävakaassa taloudellisessa tilanteessa oleva kuluttaja joutuukin yleensä maksamaan lainastaan suurempaa marginaalia kuin kuluttaja, jolla on paljon varallisuutta. Mitä pienempi riski on pankille, sitä pienempi on lainan marginaali. 

Asuntolaina on tärkeä kilpailuttaa, jotta edullisin lainan marginaali on mahdollista löytää.

Pieni marginaali ei kuitenkaan ole koko totuus lainan edullisuudesta, vaan sen sijaan on syytä kiinnittää huomiota todelliseen vuosikorkoon. EU:n direktiivi ja kuluttajansuojalaki edellyttävät, että kuluttaja on tietoinen lainan todellisesta vuosikorosta, joka kertoo lainan todellisista vuotuisista kustannuksista.

Jouduitko yllättäen työttömäksi? Tai jäitkö vanhempainvapaalle? Jos elämäntilanteesi muuttuu lainan maksamisen aikana, voit pyytää pankilta lyhennysvapaata. 

Lyhennysvapaa tarkoittaa nimensä mukaisesti vapautusta lainan kuukausittaisesta lyhentämisestä eli kuukausierästä. Lyhennysvapaan pituus vaihtelee kuukaudesta jopa pariin vuoteen.

Lyhennysvapaan aikana maksat asuntolainastasi pelkkiä korkoja ja kuluja, kuten tilinhoitomaksua. On kuitenkin huomioitava, että lyhennysvapaa kerryttää kustannuksia pidentyneen laina-ajan ja sitä kautta muodostuvien korkokulujen kautta.

Kun olet tehnyt päätöksen asuntolainasta, on aika täyttää asuntolainahakemus. Yleensä kuluttaja hakee alustavaa asuntolainaa, koska kohdetta ei ole välttämättä vielä tiedossa. Pankki käsittelee lainahakemuksen ja näyttää sinulle parhaassa tapauksessa vihreää valoa lainalupauksen muodossa.

Lainalupaus tarkoittaa sitä, että pankki on tehnyt sinulle asuntolainatarjouksen ja lupautunut rahoittamaan hakemaasi lainaa. Kun lainalupaus on saatu, voit aloittaa haaveilemasi asunnon etsinnät.

Jos olet jo etukäteen iskenyt silmäsi johonkin erityiseen asuntoon, voit arvioida ja kokeilla asuntolainalaskurin avulla, mikä olisi asunnon hintaan sopiva laina-aika ja kuukausierän suuruus. Sen jälkeen voit edetä lainahakemukseen, ja jos pankki myöntää sinulle asuntolainan, voit jättää tarjouksen haaveilemastasi kohteesta. Joskus kuluttaja jättää tarjouksen ennen lainalupausta, mutta tällöin lainan saaminen voi olla epävarmaa.

Lainan saamisen mahdollisuudet ovat paremmat, jos sinulla on säännöllisiä tuloja ja maksukykysi riittää normaaliin elämiseen myös kuukausittaisen lainan lyhentämisen jälkeen. Lisäksi tarvitset asuntolainallesi vakuuksia, koska asuntolaina on vakuudellista lainaa. 

Yleensä asuntolainan päävakuutena toimii ostettu asunto, joka takaa noin 75 % asuntolainasta. Loppusummalle tarvitset lisävakuuksia. Lisävakuuksina voivat toimia omat säästöt, arvopaperit tai vaikkapa vapaa-ajan asunto.