Myyntivoittovero – mikä, milloin ja miksi?

Myyntivoittovero nousee esille varsinkin asuntokaupan yhteydessä. Asuntokaupoissa liikkuu suuria summia ja siten myös myyjän saama voitto voi olla huomattava. Siksi myyntivoittoveroa täytyy yleensä maksaa juuri asunnon myynnistä saadusta voitosta. Käytännössä myyntivoittovero tarkoittaa siis sitä, että mikäli omaa omaisuuttaan myy voitollisesti, sen katsotaan olevan pääomatuloa. Myyntivoittoveroa täytyy maksaa asunnon ohella myös muun omaisuuden voitollisesta myynnistä, mikäli myyntivoitto on riittävän suuri.

Veron maksaminen oman omaisuuden myynnistä voi vaikuttaa oudolta, mutta kuten muukin pääomatulo, myös myynnistä syntyvä luovutusvoitto on omasta omaisuudesta syntyvää tuloa. Luovutusvoitto on siis pääomatuloa siinä missä esimerkiksi voitolliset arvopaperikaupat tai vaikkapa vuokratulot.

Myyntivoitto voi olla myös verovapaata

Myyntivoittovero täytyy maksaa likimain kaikesta oman omaisuuden myynnillä tehdystä voitosta, mutta poikkeuksiakin on: esimerkiksi asunto on mahdollista myydä myös verovapaana, mikäli tietyt ehdot täyttyvät. Oleellista on se, onko myytävä kohde vakituinen asunto, loma-asunto tai vaikkapa sijoitusasunto. Asunnon voi nimittäin myydä verottomasti, jos sen on omistanut yli kaksi vuotta ja asunnon omistaja tai hänen tai perheenjäsenensä on asunut siinä yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta. Perheeksi lasketaan puoliso ja alaikäiset lapset.

Asuntokaupat eivät ole kuitenkaan ainoa tilanne, kun myyntivoittoveroa joutuu maksamaan, vaan vero tulee maksettavaksi myös muusta voitollisesta myynnistä. Tällaisia tapauksia voivat olla esimerkiksi kesämökin myynti tai voitolliset autokaupat. Myös tavallisen koti-irtaimiston myynnistä täytyy maksaa myyntivoittovero, mikäli voitto on yli 5 000 euroa.

Kuinka suuri on myyntivoittovero?

Myynneistä syntyviä luovutusvoittoja verotetaan samaan tapaan kuin muitakin pääomatuloja. Käytännössä myyntivoittovero on siis 30 %, mikäli voitto on alle 30 000 euroa. Yli 30 000 euron luovutusvoitoista veroprosentti on 34 %.

Asunnon myyntivoitto voidaan laskea kahdella eri tavalla: yleisin tapa on vähentää asunnon myyntihinnasta sen ostohinta sekä kaikki asunnon hankinnasta ja myymisestä syntyneet kulut. Käytännössä myyntivoitto muodostuu siis asunnon myyntihinnan ja aikanaan maksetun ostohinnan erotuksesta sekä siitä vähennetyistä kuluista. Vähennyskelpoisia kuluja ovat esimerkiksi kiinteistönvälittäjän palkkio ja varainsiirtovero.

Ensimmäinen laskutapa

Jos olet ostanut itsellesi asunnon 200 000 € hintaan ja myyt sen vain vuoden päästä 300 000 eurolla, on myyntivoitto (ennen vähennyksiä) 100 000 euroa. Yli 30 000 euron myyntivoitosta maksetaan korkeampi 34 % myyntivoittovero eli (ilman vähennettäviä kuluja) lopulliseksi veroksi muodostuisi 34 000 €.

Toinen laskentatapa on niin sanottu hankintameno-olettama, jossa myyntihinnasta vähennetään kiinteä prosenttiosuus sen mukaan, miten pitkään asunnon on omistanut. Jos myytävän asunnon on omistanut alle 10 vuotta, vähennetään asunnon myyntihinnasta 20 %, ja jos asunnon on omistanut yli 10 vuotta, myyntihinnasta vähennetään 40 %. Hankintameno-olettamaa käytettäessä myyntivoitosta ei vähennetä muita kuluja.

Toinen laskutapa

Jos olet ostanut asunnon 200 000 € hintaan ja myyt sen alle 10 vuoden päästä 300 000 eurolla, vähennetään myyntihinnasta 20 % eli 60 000 €. Myyntivoitto on siis 40 000 €. Yli 30 000 euron myyntivoitosta maksetaan korkeampi 34 % myyntivoittovero eli lopulliseksi maksettavaksi veroksi jää 13 600 €.

Ennen asunnon myymistä on taloudellisesti kannattavaa laskea tarkasti, kummalla laskutavalla myynnistä jää pienempi luovutusvoitto, jotta myös lopullinen myyntivoittovero olisi pienempi. Oikealla laskutavalla asuntokaupoissa voi säästää tuhansia euroja.

Miten myyntivoittovero maksetaan?

Myyntivoittoveron ilmoittaminen ja luonnollisesti myös sen maksaminen on myyjän vastuulla. Kun siis myyt omistamasi asunnon, sinun täytyy itse ilmoittaa siitä Verohallinnolle. Ilmoitusvelvollisuus koskee asunnon myynnin lisäksi myös kaikkia muita veronalaisia luovutuksia riippumatta siitä, onko myynneistä edes syntynyt verotettavaa voittoa. Vain täysin verovapaat myynnit eli oman vakituisen asunnon verovapaat luovutukset, voi jättää ilmoittamatta.

Asunnon myynnistä ilmoitetaan ennakkoveron hakulomakkeella, jonka perusteella Verohallinto tekee ennakkoveropäätöksen. Mikäli sinulle tulee maksettavaa, saat päätöksen jälkeen Verohallinnolta tilisiirtolomakkeet veron maksamista varten.

Myyntitappiot ovat verovähennyskelpoisia

Aina kaupanteko ei mene niin kuin toivoisi ja myynneistä on mahdollista jäädä myös tappiolle. Tällöin myyntivoittoveroa ei tietenkään täydy maksaa. Mikäli kuitenkin myyt asunnon tappiolla, pyytää Verohallinto sinulta silti lisätietoja ja selvityspyynnön.

Myyntitappiot ovat kuitenkin verovähennyskelpoisia, joten niistä kannattaa muistaa tehdä verovähennykset. Tappioita ei voi kuitenkaan vähentää ansiotuloverotuksessa, vaan ne ovat vähennyskelpoisia vain pääomatuloista. Mikäli sinulla ei ole kaupantekovuodelta pääomatuloja, tai jos pääomatuloja on vähemmän kuin vähennyskelpoisia tappioita, voi kaupan myyntitappioita vähentää verotuksessa vielä seuraavien viiden vuoden ajan. Siksi tappiollisen kaupan jälkeen on syytä aina tarkistaa oma veroilmoitus, jotta tiedot ovat varmasti oikein.

Kaikki tappiotkaan eivät ole vähennyskelpoisia: esimerkiksi oman vakituisen asunnon myynnistä syntyneitä tappioita ei voi vähentää verotuksessa. Toisin sanoen, mikäli saman asunnon myyntivoitto olisi ollut verovapaata, eivät myynnistä syntyneet tappiot ole vähennyskelpoisia. Lisäksi esimerkiksi auton tai kodin irtaimiston kaltaisten omistusten myyntitappiot eivät ole vähennyskelpoisia, sillä niiden myynti on lähes aina tappiollista.

”Kahden vuoden sääntö” voi säästää tuhansia euroja

Myyntivoittoveron ja mahdollisen verovapauden sekä verovähennysten ymmärtäminen on tärkeää, sillä asunto on useimmille elämän suurin yksittäinen hankinta. Tavalliselle kansalaiselle asuntokaupoissa liikkuu poikkeuksellisen suuria summia ja sopivalla suunnittelulla myyjän verohyödyt voivat olla jopa kymmeniä tuhansia euroja. Asunnon ostoa varten joutuu myös usein ottamaan lainaa, joten asuntoa vaihdettaessa ei kannata hankkia lainamenojen lisäksi lisäkuluja liiallisten verojen muodossa.

Omaa vakituista asuntoa ostavan on jo ostovaiheessa hyvä miettiä, miten pitkään asunnossa tulee asumaan. Ennen kaupantekoa kannattaa siis muistaa niin sanottu kahden vuoden sääntö: asunnossa kannattaa asua vähintään kaksi vuotta yhtäjaksoisesti, jotta voi myyntivaiheessa välttyä myyntivoittoveron maksamiselta. Asuntosijoittajan on tietysti vaikea välttyä myyntivoittoverolta, mutta oman vakituisen asunnon myyntivoiton verovapaus on valtava taloudellinen etu, jota ei kannata sivuuttaa.