Asuntolaina

Asuntolainoihin liittyy paljon erilaisia asioita, jotka saattavat hämmentää monia lainanhakijoita. Hakijan tulisi nimittäin olla perillä lukuisista erilaisista, kenties itselle vielä täysin vieraista käsitteistä. Näihin kuuluu muun muassa tiedot euriborkorosta, marginaalista, korkokatosta, asp-säästämisestä, annuiteeteista, lyhennysvapaista, rinnakkaishakijoista ja niin edelleen. Tässä oppaassa selvitämme kaikki nämä asiat ja paljon muuta.

Halusimme auttaa sinua asuntolainaviidakossa seikkaillessasi, joten olemme huolella koonneet tähän oppaaseen kattavan tietopaketin kaikesta siitä, mitä sinun tarvitsee tietää asuntolainoihin liittyen. Oppaan luettuasi tulet olemaan selvillä muun muassa asuntolainoihin liittyvistä tärkeimmistä käsitteistä ja olet varmasti paljon valmiimpi tekemään oman lainahakemuksen ja vertailemaan saamiasi tarjouksia.

Asuntolaina on suositeltavaa aika ajoin myös kilpailuttaa. Asuntolainan kilpailutuksella pyritään siihen, että voisit löytää mahdollisimman hyvin omia tarpeitasi vastaavan lainan mahdollisimman edullisesti. Monille lainaa etsiville edullinen hinta onkin usein ensisijainen kriteeri, mutta muistutamme kuitenkin, että pelkän hinnan lisäksi kannattaa huomio kiinnittää myös muutamiin muihin tärkeisiin seikkoihin.

Kilpailutus on nykyään helppo tehdä verkossa pyytämällä asuntolainatarjouksia useammalta pankilta kerrallaan. Myös tarjousten vertailu on netissä kätevää. Pyydettyäsi lainatarjousta verkon kautta voit nopeimmillaan saada yhteydenoton lähes saman tien, ja hitaimmillaankin vastausta joutuu harvemmin odottelemaan muutamaa arkipäivää kauempaa. Pankit käsittelevät lainahakemukset omien prosessiensa mukaisesti ja ottavat sinuun yhteyttä.

Asuntolainaa etsiessäsi on ensiarvoisen tärkeää tehdä tutkimustyö huolella ajan kanssa. Lähes koskaan ei kannata tarttua ensimmäiseen eteen tulevaan tarjoukseen, ja tarjouksia tulee pyytää monilta muiltakin tahoilta kuin vain omasta pankistasi. Vertailu saattaa toki osoittaa oman pankkisi tekemän tarjouksen kaikkein parhaaksi, mutta usein parhaan paketin voi löytää muualtakin.

Vertailun tekeminen on meille kuluttajille tänä päivänä erittäin helppoa, sillä kaiken voi tehdä Sortter.fi-sivustolla. Se että näet hieman vaivaa asuntolainaa etsiessäsi todellakin kannattaa, sillä voit kerryttää näin itsellesi säästöä jopa useita satoja euroja vuosittain. Laina-aikojen ollessa parinkymmenen vuoden luokkaa kertyy vertailemalla säästetystä summasta vuosien saatossa melkoinen potti.

Sortter auttaa sinua vertailemaan ja kilpailuttamaan lainasi täysin ilmaiseksi. Ainoa asia, mitä tähän tarvitset, on hieman omaa aikaasi. Lisäksi kilpailuttaessasi ja vertaillessasi asuntolainoja netissä et vielä sitoudu mihinkään, vaan voit rauhassa tutkia ja selvittää, mikä tarjotuista vaihtoehdoista on juuri omaan käyttöösi paras.

Asuntolainatarjouksia vertaillessasi ei kannata tuijottaa pelkkää pankin antamaa marginaalia. Usein kaikkein halvimman marginaalin tarjoava pankki saattaa nimittäin edellyttää tarjouksessaan, että hankit pankista myös muita tuotteita, kuten korkosuojan. Lainojen erilaisten reunaehtojen vertailu onkin myös tärkeää, ja joskus juuri näiden vertailu saattaa osoittautua kaikkein haastavimmaksi.

Asuntolainan hankinnassa ensimmäinen askel on lainahakemuksen täyttäminen. Tänä päivänä asuntolainahakemuksen saa helposti täytettyä suoraan netissä. Lainahakemuksen tekeminen on suositeltavaa jo ennen kuin sopiva ostokohde on löytynyt. Pelkkä hakemuksen tekeminen ja myöntävän vastauksen saaminen ei vielä sido mihinkään, mutta voit näin olla varma siitä, että lainaa on saatavilla.

Hakemuksen tekeminen netissä ennakkoon on hyvä idea myös sen takia, että sinulle jää näin hyvin aikaa vertailla eri pankkien antamia lainatarjouksia huolellisesti. Mikäli haet lainaa vasta kun olet jo löytänyt unelmiesi asunnon, saattaa helposti käydä niin, että hyväksyt ensimmäisen vastaantulevan lainatarjouksen, etkä malta odottaa kaikkien pankkien tarjouksia. Tutustu Suomen eri asuntolainaa myöntäviin pankkeihin.

Lainahakemus kannattaa aina täyttää netissä niin yksityiskohtaisesti kuin vain mahdollista. Mikäli et vielä lainahakemusta laatiessasi olisikaan löytänyt ostettavaa kohdetta, kannattaa silti eritellä hakemukseen mahdollisimman huolellisesti minkä hintaisen ja millaisen asunnon ostamista olet suunnittelemassa. Useimmat lainanmyöntäjät antavat mahdollisuuden tallentaa keskeneräisen hakemuksen luonnoksena, mikäli et saa sitä kerralla valmiiksi.

Lainaa voi hakea myös varaamalla ajan pankin konttoriin. Tämä saattaa olla hankalaa, sillä vapaita aikoja voi joutua odottelemaan kauankin ja vierailu pankin toimipisteessä saattaa tarkoittaa pitkääkin matkaa toisella paikkakunnalla sijaitsevaan konttoriin. Hyvä puoli tässä on se, että kasvotusten lainakäsittelijän kanssa on helpompi käydä asioita läpi ja neuvotella.

Asuntolainan kustannukset koostuvat korosta, marginaalista sekä muista veloitukseen liittyvistä kuluista. Asuntolainojen osalta korot on mahdollista vähentää verotuksessa, ja tämä auttaa pienentämään korkomenoja merkittävästi. Verotuksessa on mahdollista vähentää oman henkilökohtaisen ja vakituisen asunnon hankintaan kohdistuneen asuntolainan korkokulut. Taloyhtiölainan rahoitusvastikkeen korkoja ei puolestaan ole mahdollista vähentää verotuksessa.

Asuntolainan koroista puhuttaessa yleisin on euriborkorko, eli Euro interbank offered rate. Euriborilla tarkoitetaan euroalueen rahamarkkinoiden omaa viitekorkoa, joka osoittaa sen, millä hinnalla suuret eurooppalaiset pankit myöntävät toisilleen lainoja. Euriborkorkoja löytyy eripituisille jaksoille, kuten 12, 6, 3 ja 1 kuukaudeksi, ja ne noteerataan joka päivä kello 12 Suomen aikaa.

Euriborkorosta löytyvä aikamääre, kuten 3 tai 6 kuukautta, ilmaisee sen, miten pitkään lainakorko säilyy muuttumattomana. Mikäli olet ottanut 12 kuukauden euriboriin sidotun lainan, tarkastetaan korko 12 kuukauden välein lainan ensimmäisestä nostoajankohdasta. Tarkastuspäivän korkonoteeraus määrittää koron, johon lisätään vielä lainan marginaali. Euriborkoroilla varustettuihin lainoihin on mahdollista ottaa myös korkokatto.

Asuntolainan marginaalilla puolestaan tarkoitetaan luotonmyöntäjän, kuten pankin, omaa osuutta koroista. Marginaali auttaa kattamaan luotonmyöntäjän toimintakustannuksia sekä sitä riskiä, jonka asuntolainan myöntäminen rahoituslaitokselle aiheuttaa. Asuntolainojen marginaali on aina asiakaskohtainen kullekin hakijalle. Se, minkälaista marginaalia sinulle tarjotaan, riippuu muun muassa maksukyvystäsi sekä lainassa käytetyistä vakuuksista.

Asuntolainasta maksetaan normaalisti lyhennyseriä kerran kuukaudessa. Kuukausittain maksettava lyhennyserä tulisi aina mitoittaa omiin tuloihin sopivaksi. Mikäli lyhennyserä on liian suuri, ei lainaerän maksamisen jälkeen välttämättä enää jää riittävästi rahaa myös elämiseen ja säästöön laittamiseen. Tällöin saattaa muodostua myös riski, että lyhennyserien takaisinmaksussa saattaa ajan mittaan esiintyä ongelmia.

Myöskään liian pieneksi mitoitettu kuukausierä ei ole hyvä, sillä tässä tapauksessa kokonaislaina-aika pitenee turhaan ja myös maksettavien korkojen osuus kasvaa ajan mittaan tarpeettoman suureksi. Sopiva asuntolainan kuukausierä on normaalisti noin 25–30 % säännöllisistä kuukausittaisista nettotuloistasi. Lainoja myöntävät pankit huomioivat tarjouksissaan kuukausierän lisäksi myös kokonaisasumiskustannuksesi.

Asuntolainoilla on muutama erilainen lyhennystapa. Näitä ovat muuttuva annuiteetti, tasaerä ja tasalyhennys. Yleisin Suomessa käytettävä lyhennystapa on muuttuva annuiteetti. Tämä tarkoittaa sitä, että lainaerä muuttuu ajoittain lainakoron muuttuessa, mutta laina-aika pysyy kuitenkin samana. Tasaerässä maksetaan kuukausittain sama summa, mutta korkojen muuttuessa laina-aika joustaa.

Asuntolainojen laina-aika on tavallisimmillaan 20–25 vuotta. Kaikkein tyypillisin takaisinmaksuaika on yhä edelleen 25 vuotta ja tätä pidemmät laina-ajat ovat harvinaisia. Yli 30 vuoden asuntolainoja myönnetään toistaiseksi edelleen vähän. Näidenkin laina-aikojen määrä on ollut hitaassa kasvussa ja esimerkiksi S-Pankilta voi saada asuntolainaa jopa 45 vuodeksi.

Se miten paljon asuntolainaa on mahdollista saada, riippuu lukuisista eri tekijöistä. Näitä ovat muun muassa omat tulosi ja menosi, korkotaso, asunnon sijainti ja säästöt sekä käytettävissä olevat vakuudet. Lainaa haettaessa tulisi aina myös miettiä, miten suuren kuukausittaisen lyhennyserän pystyt maksamaan ilman, että se heikentää merkittävästi elintasoasi.

Kuukausittain takaisin maksettavan lainaerän suuruutta lähdetään aina arvioimaan kuukausikohtaisten tulojen ja menojesi pohjalta. Pelkät suuret tulot eivät välttämättä tarkoita vielä mitään, sillä siinä tapauksessa, että myös kuukausittaiset menot ovat korkeat, saattaa saatavissa olevan asuntolainan määrä laskea. Lyhennyserän osalta tulisi varautua myös siihen, että korot saattavat nousta.

Monet rahoituslaitokset pitävät nyrkkisääntönä sitä, ettei asumiskuluihin saisi kulua kuukausittain enempää kuin noin 30–40 prosenttia taloutesi kuukauden nettotuloista. Asuntolainan lyhennyserän lisäksi kuukausittaisiin asumiskustannuksiin lasketaan myös yhtiövastikkeet ja sähkö- sekä vesimaksut ja jätehuolto. Elämiseen ja asumiskustannuksiin kuluvien menojen jälkeen rahaa olisi hyvä myös jäädä säästöön yllättäviä kulueriä varten.

Asuntolainan ottaminen ja omaan asuntoon sijoittaminen on paitsi merkittävä, mutta myös hyvä päätös, sillä sijoittaminen tuo rahoillesi vastinetta usein tavoin. Hankkimasi asunto saattaa kasvattaa ajan kuluessa arvoaan, ja asuntoon voi ottaa myös vuokralaisen lyhentämään lainaasi puolestasi. Lainaa ei kuitenkaan kannata ottaa hätiköidysti, vaan oma maksukyky tulee puntaroida huolella.

Sortter säästää sinulta paljon aikaa ja myös rahaa, sillä vertailu auttaa löytämään juuri omaan tarpeeseesi sopivan asuntolainan parhaalla mahdollisella hinnalla ja eduilla. Lainaa hakiessasi sinun tulee kuitenkin olla perillä tärkeimmistä asuntolainakäsitteistä. Seuraavasta termistöstä saat selville tarkemmin muun muassa mitä tarkoitetaan lainaturvalla, lainakatolla sekä lyhennysvapaalla.

Lainaturva ja korkosuoja

Asuntolainoihin liitettävä lainaturva auttaa nimensä mukaisesti turvaamaan lainan lyhennyserien takaisinmaksun erilaisissa odottamattomissa elämäntilanteissa, kuten työttömyyden tai sairauden yllättäessä. Lainaturva tuo apua lainan lyhennyksessä myös onnettomuuksien tapahtuessa tai kuolemantapauksissa. Yllättävän elämäntilanteen tullessa eteen, saattaa lainaturva pelastaa. Korkosuojalla puolestaan tarkoitetaan pankin tarjoamaa palvelua, jonka avulla voit suojautua markkinoiden korkotason nousua vastaan. Euriborit ovat jo pitkään olleet matalalla, mutta korkojen lopulta noustessa saattavat monien lainakulut nousta kestämättömän korkeiksi. Korkosuoja toimii vakuutuksena tätä vastaan.

Vakuudet ja takaajat

Se, että voit saada asuntolainaa, edellyttää riittävää maksukykyä eli toisin sanoen säännöllisiä tuloja, mutta tämän lisäksi myös vakuuksia. Asuntolainan vakuutena käytetään lähes aina ostettavaa asuntoa. Asunnon arvo riittää useimmiten takaamaan noin 75 % asuntolainasta. Näin ollen lainaan tarvitaan yleensä myös lisävakuuksia. Lisävakuutena voidaan käyttää muun muassa omia säästöjä, arvopapereita tai mahdollista vapaa-ajan asuntoa. Näiden lisäksi pankki saattaa edellyttää lainalle vielä lisätakauksia. Lisätakaajana voidaan käyttää valtion takausta ja joissain tapauksissa myös henkilötakausta.

Käsiraha

Voidaksesi saada pankilta asuntolainaa eräs edellytyksistä on myös se, että sinulla on omia säästöjä kerrytettynä riittävästi. Riittävä määrä on vähintään 10 prosenttia asunnon ostohinnasta. Ensiasunnon ostajille riittää jo 5 prosentin käsiraha. Se, miten paljon omia säästöjä tarvitset niin kutsutuksi käsirahaksi, riippuu siis täysin ostettavan asunnon hinnasta. Suomen kalleimmat asunnot sijaitsevat Helsingissä ja muualla pääkaupunkiseudulla, joten tältä alueelta asuntoa hankkivat tarvitsevat huomattavasti suuremman asuntolainan ja käsirahan kuin muualla Suomessa.

Tarvittavien tulojen määrä

Se, miten suuret tulot tarvitset asuntolainaa saadaksesi, riippuu myös kuukausittaisista menoistasi. Pelkät suuretkaan tulot eivät vielä tarkoita mitään, jos myös menot, kuten muiden lainojen lyhennykset, ovat suuret. Monesti käytetään ohjeellista nyrkkisääntöä, jonka mukaan lainanhoitomenosi, eli lainan lyhennyserä, korko ja tilinhoitokulu, saavat olla enintään kolmasosan kuukauden nettotuloistasi. Tämä tarkoittaisi esimerkiksi 3 000 euron nettotuloilla enintään 1 000 euron lainakuluja kuukaudessa. Tämä sääntö ei ole kuitenkaan mitenkään virallinen kaikkien tahojen käyttämä ohjeistus, joten poikkeuksiakin markkinoilta löytyy.

Ensiasunnon ostaminen

Ihka ensimmäisen asunnon ostaminen on erityisen jännittävää aikaa, onhan ensimmäisen asunnon ostaminen eräs elämän suurimmista päätöksistä. Ensimmäistä asuntoaan ostaville on tarjolla tiettyjä etuja, joita seuraavia asuntojaan ostavat eivät enää pääse hyödyntämään. Eräs näistä on se, että ensiasunnon ostaja tarvitsee asunnon käsirahaa, eli niin kutsuttua omarahoitusosuutta, vain 5 prosenttia verrattuna muiden ostajien 10 prosenttiin. ASP-lainalla asuntonsa hankkivat ensiostajat kuitenkin tarvitsevat 10 prosentin käsirahan, sillä 5 prosentin sääntö ei koske ASP-lainoja.

Lyhennysvapaa

Asuntolainaan on useimmiten mahdollista saada myös lyhennysvapaata, mutta mitä tämä itse asiassa tarkoittaa? Käytännössä lyhennysvapaalla tarkoitetaan sitä, että voit jonkin tietyn ennalta määritellyn ajanjakson ajan maksaa asuntolainastasi pois pelkkiä korkoja kuukausittain ja jättää sen ajan lyhentämättä itse lainapääomaa. Usein lyhennysvapaata haetaan esimerkiksi vanhempainvapaan ajaksi, opintoihin, hetkellisen ulkomailla asumisen ajaksi, työpaikkaa vaihdettaessa tai muun lyhytkestoisen poikkeuksellisen elämäntilanteen ajaksi. Lyhennysvapaasta sovitaan ja neuvotellaan aina suoraan pankin kanssa, ja pankki veloittaa normaalisti lyhennysvapaan tekemisestä palvelumaksun.

Ennenaikainen takaisinmaksu

Lähes kaikki lainat ovat tänä päivänä mahdollista maksaa pois kokonaisuudessaan enneaikaisesti. Tämän voi useimmiten tehdä niin, että ennenaikaisesta takaisin maksamisesta ei myöskään koidu velalliselle mitään ylimääräisiä kuluja. Asuntolainat kuitenkin poikkeavat hieman markkinoiden yleisistä käytännöistä. Asuntolainojen kohdalla pankeilla on oikeus periä korvauksia ennenaikaisesta takaisinmaksusta siinä tapauksessa, että lainassa on kiinteä korko, tai sen viitekoron määräytymisjakso on 3 vuotta tai sitä pitempi ja lainaa on myönnetty yli 20 000 euroa. Ylimääräisestä korvauksesta on mainittu aina velan ehdoissa.

Lainakatto

Asuntolainaa etsivä kuulee usein mainittavan myös termin lainakatto. Lainakatolla tarkoitetaan sitä lakisääteistä Finanssivalvonnan valvomaa prosentuaalista määrää, joka asuntolainan määrä saa enintään olla asunnon kokonaishankintahintaan verrattuna. Lainakatosta käytetään myös nimeä enimmäisluottosuhde. Tämän säätelyn mukaan asuntolainaa saa myöntää enintään 90 prosenttia asunnon arvosta. Ensiasunnon ostajille voidaan myöntää 95 prosenttia lainaa. Lainakatto säätelee sitä, ettei asuntoa voi koskaan hankkia täysin pelkästään lainarahalla. Pankit eivät voi huomioida lainakattoa laskiessaan valtiontakausta tai henkilötakausta.

Asuntolainan yhdistäminen remonttilainan kanssa on järkevää etenkin silloin, kun kyseessä on ensimmäinen asuntolaina ja asunto kaipaa remontointia. Korkojen kannalta edullisin vaihtoehto on sitouttaa remonttilaina välittömästi asuntolainan yhteyteen. Laina on tässä tapauksessa tarkoitettu asuntolainalla rahoitettavan kiinteistön kunnostamiseen, ja asuntolainat ovat aina matalampikorkoisia kuin erilliset kulutusluottona otettavat remonttilainat.

Remonttia varten voi ottaa lainaa myös jälkeenpäin uutena asuntolainana. Tässä tapauksessa pankit kuitenkin useimmiten edellyttävät, että remontilla korjataan asunnon rakenteita, sillä pelkkään pintaremonttiin sitä ei saa. On myös mahdollista liittää yhteen uusi ja vanha asuntolaina. Tässä tapauksessa muodostetaan uusi lainasopimus ja vanhat ehdot korvataan voimassa olevan hinnoittelun mukaisesti.

Asuntolainaa on usein helpompi saada silloin, kun sitä haetaan yhdessä rinnakkaishakijan kanssa. Rinnakkaishakijan lisääminen auttaa parantamaan omaa luottokelpoisuuttasi, jolloin myös lainansaantimahdollisuudet paranevat. Lainan rinnakkaishakija saa myös hankittavaa asuntoa koskevia oikeuksia. Rinnakkaishakijana toimii useimmiten avo- tai aviopuoliso, tai joku muu lähisukulainen tai mahdollisesti liikekumppani.

Kaikkein helpoimmin pankki hyväksyy rinnakkaishakijaksi päähakijan puolison. Liikekumppanin osalta liikesuhde tulee olla vahvistettu. Puolison toimiessa rinnakkaishakijana tulee hänelläkin olla säännölliset tulot, jotta pankki voi vahvistua hänen takaisinmaksukyvystään. Rinnakkaishakijaksi ei normaalisti myöskään hyväksytä henkilöitä, keiden luottotiedot eivät ole kunnossa tai henkilöitä, joiden menot ovat tuloja suuremmat.

Kun asuntolainassa on mukana yhteishakija, on hän juridisesta näkökulmasta niin ikään vastuussa nostetusta luotosta yhteisesti päähakijan kanssa. Mikäli sattuisi tapahtumaan niin, että lainan alkuperäiselle hakijalle tulisi eteen taloudellisia haasteita tai lainan takaisinmaksueriä jäisi rästiin, siirtyisi vastuu summan takaisin maksamisesta erittäin suurella todennäköisyydellä aina rinnakkaishakijalle.

Monet eivät tule ajatelleeksi, että nykyisen jo olemassa olevan, niin sanotun vanhan asuntolainan, voi myös kilpailuttaa uudelleen. Kilpailuttamalla voi saada entistä paremmat lainaehdot ja säästää pitkän pennin. Tänä päivänä kilpailutus onnistuu verkossa näppärästi esimerkiksi täällä Sortterin sivustolla. Kilpailutus ei vielä sido mihinkään ja sen tekeminen netissä on vaivatonta.

Mikäli haluat täyttää uuden lainahakemuksen verkossa, tarvitset muutamia perustietoja käden ulottuville. Näitä ovat esimerkiksi tiedot lainan kohteena olevasta asunnosta sekä omasta taloudellisesta tilanteestasi. Mikäli olet kilpailuttamassa asuntolainaa yhdessä toisen hakijan kanssa, tulee myös lainahakemus tehdä yhdessä ja siitä tulee ilmetä kummankin lainanhakijan tiedot.

Tarkat tiedot, joita sinulta tullaan lähes poikkeuksetta kysymään asuntolainaa kilpailuttaessasi ovat: brutto- ja nettopalkka, omistusasunnon osoite, ostohinta ja nykyinen arvo. Nykyisen arvon saa selvitettyä myös netistä. Lisäksi kysytään tietoja muista omistamistasi lainoista sekä asuntolainasi tiedot, kuten viitekorko, lainasumma ja marginaali. Näiden lisäksi huomioidaan myös vakuudet ja muu omaisuus.