Asuntolainojen korot ja lyhennykset
Takaisin blogiin

Asuntolainojen korot ja lyhennykset

Asuntolainojen korot, lyhennykset sekä kulut ja laina-aika määrittävät kuukausittaisen maksuerän sekä lainan kokonaiskustannukset. Vaikka joustomahdollisuudet, omarahoitusosuus sekä monet muut asiat vaikuttavat parhaan asuntolainan valintaan, on kokonaiskustannus useimmiten se tärkein vertailtava tekijä.

Asuntolainan korko

Asuntolainan korko on suurin asuntolainan hintaan vaikuttava yksittäinen tekijä. Korko voi olla esimerkiksi:

  • 1kk-12kk välein muuttuva.
  • Kiinteä, esimerkiksi 5-10vuoden mittainen
  • Korkoputken sisällä muuttuva

Pääasiassa korko kuitenkin aina koostuu marginaalista (pankin osuus) ja viitekorosta, joka on useimmiten 1kk:n-12kk:n euribor. Marginaali on osuus, jolla pankki tekee katteensa. Marginaali on myös se osuus, josta voi neuvotella ja jota voi kilpailuttaa asuntolainaa valitessa.

Miten asuntolainan korko lasketaan?

Asuntolainan euromääräinen korko lasketaan kertomalla lainan saldo korkoprosentilla ja lisäämällä siihen mahdolliset kuukausittaiset lainanhoitokulut. Mitä enemmän ja nopeammin siis lainaa lyhennetään, sitä vähemmän korkoja tulee maksettavaksi, ja sitä enemmän maksetaan lyhennyksen osuutta kokonaiskulusta.

Korkokatto ja korkoputki

Korkokatto on pankkien myymä palvelu, joka ”lukitsee” korkotason maksimitason ennalta sovitulle tasolle. Esimerkiksi korkokaton ollessa 2%, ei asuntolainan korko voi korkokaton voimassa ollessa ylittää tätä tasoa. Toisaalta korkokatto yleensä maksaa otettaessa tai kuukausittain, joten sen järkevyys on hyvä laskea etukäteen. Korkoputki taas lukitsee korkotason ylä- ja alatason ja korko voi vaihdella näiden tasojen välillä. Eli mikäli korkoputki on 1-2%, ei korko laske alle 1% tason, mutta toisaalta ei myöskään nouse yli 2% korkotason.

Faktat korkokatosta ja korkoputkesta:

  • Varmistaa, ettei korkotaso yllätä voimassaoloaikana
  • Toisaalta maksaa yleensä jonkin verran
  • Korkoputki nostaa useimmiten vähimmäiskorkoa, mutta lukitsee maksimikoron

Asuntolainan erilaiset lyhennystavat

Asuntolainaa voi lyhentää muutamalla erilaisella lyhennystavalla. 

Yleinen tapa on niin sanottu annuiteettilaina, jolloin laina-aika sovitaan lainaa otettaessa ja se pysyy aina samana vaikka korkotaso muuttuisikin. Toisin sanoen, korkotason noustessa nousee myös kuukausierä ja korkotason laskiessa korkotaso laskee. Matalien korkojen aikaan on hyvä varmistaa kuinka pankki suhtautuu negatiivisiin, eli nollan alapuolelle meneviin viitekorkoihin.

Toinen lyhennystapa on tasaerälaina. Tasaerälainan hyvä puoli on sen ennakoitavuus. Vaikka korkotaso kasvaisi, ei lainan kuukausierä muutu, vaan laina-aika pitenee. Samoin käy korkotason laskiessa, jolloin laina-aika lyhenee.

Kolmas, joskin hieman harvemmin käytetty tapa, on valita tasalyhenteinen laina. Tällöin maksetaan joka kuukausi saman verran lyhennystä, jonka päälle maksetaan korko. Esimerkiksi 100 000€ laina, jolla on 10 vuoden maksuaika ja 1 % korko. Kuukausierä saadaan jakamalla saldo 10 vuodelle, eli noin 833€/kk. Tämän päälle tulee aina korko, joka ensimmäisenä kuukautena lasketaan koko 100 000€ summasta, eli olisi noin 1000 € vuodelle ja 12 kuukaudelle jaettuna 83 euroa.

Ensimmäisen kuukauden kuukausierä olisi siis 833€+83€=916 €. Tästä eteenpäin koron osuus pienenee kuukausi kuukaudelta pääoman pienentyessä.

Lyhennystavat vertailtuna

Annuiteetti

  • Laina-aika on ennalta määritetty
  • Lainan erä muuttuu kun korkotaso muuttuu
  • Sopii, kun laina-aika halutaan tietää ennalta

Tasaerälaina

  • Kuukausierä muuttuu korkotason mukaan
  • Laina-aika pitenee ja lyhenee, kun korot muuttuvat
  • Sopii, kun halutaan selkeä ja ennakoitava kuukausierä

Tasalyhenteinen laina

  • Lyhennys maksetaan kiinteinä, yhtä suurina erinä
  • Korko tulee lyhennyksen päälle riippuen korkotasosta
  • Kuukausierä pienenee, kun lainapääoma vähenee
  • Sopii, kun halutaan lyhentää lainaa nopeasti.

Pisin asuntolainan laina-aika

Pisin asuntolainan laina-aika on Suomessa noin 30 vuotta, vaikka muutamia pidempiäkin laina-aikoja on tarjottu. Pidemmällä laina-ajalla saa kuukausierää pienemmäksi, mutta samalla lainan kokonaiskulut nousevat. Laina-aikaa mietittäessä on hyvä miettiä paitsi laina-ajan ja kulujen määrää, myös omia tulevaisuudennäkymiä sekä hankittavan asunnon potentiaalista hintakehitystä.

Käänteinen asuntolaina

Käänteinen asuntolaina tarkoittaa lainaa, jonka vakuutena käytetään asuntoa tai osaa asunnon arvosta. Jos siis asut velattomassa asunnossa, jolla on jälleenmyyntiarvoa, voit usein lainata rahaa käyttämällä asuntoa vakuutena. Näissä tilanteissa ikään kuin otetaan asuntolainaa, ilman että ostetaan uutta asuntoa. Käänteistä asuntolainaa harkitsevan voi olla järkevää tutustua myös vakuudettomiin kulutusluottoihin ja niiden korkoihin, jolloin asuntoa ei tarvitse käyttää lainan vakuutena.

Edellinen

Miten kannattaa toimia, jos lainan korko nousee väliaikaisen korkokaton päätyttyä?

Seuraava

Luottojen 10 % korkokatto on jatkumassa 2021. Vanhat luottosopimukset tulee kilpailuttaa itse uudelleen

Takaisin blogiin